שלום לכם, אם אתם קוראים את שורות אלה אז אתם מתעניינים ברכישת דירה והגעתם למקום הנכון!
שמי הוא אבירם טננבאום, בעלים של פרדס ייעוץ פיננסי ומשכנתאות. ב10 השנים האחרונות עבדתי במגוון גופים פיננסיים כולל כמה שנים טובות בתפקיד יועץ משכנתאות בבנק המוביל בתחום.
אני מכיר את המערכת על בוריה מלפנים ומאחור. אם יש סעיף, תקנה או חוק שיכול לסייע ללקוחות שלי לקבל את המשכנתא הכי טובה שאפשר אני מכיר אותו ויודע להשתמש בו.
אני יודע שבאתם לקרוא על מחיר למשתכן אך אתן הסבר קצר בנושא משכנתא מכיוון שאלא אם התמזל מזלכם כנראה שתצטרכו לממן חלק מהרכישה באמצעות משכנתא.
בסופו של דבר תהליך בניית המשכנתא מורכב משלושה שלבים עיקריים:
- מיפוי המצב הפיננסי שלכם – כמה הון עצמי? מה ההכנסות? כמה משכנתא מעוניינים לקחת?מה המשכנתא האפשרית בהתאם נתונים שלכם? מה התקציב שלכם לחיפוש דירה?
- בניית תמהיל משכנתא מדויק – כמה אתם שונאי סיכון? רוצים תחנות יציאה בדרך? מחפשים רק יציבות ובטחון? החזר יציב או תנודתי? מרוויחים משכורת במט"ח? חסכון כספי משמעותי?
- סגירת תנאים וחתימה מול בנק למשכנתאות – באיזה ריביות? לנהל מו"מ מול כמה בנקים? אפשר להתמקח עם הבנק? יש עמלות? איך אדע שלא "דפקו" אותי? מה נחשב תנאים טובים?
את השלב הראשון הייתי ממליץ לעשות עם תחילת תהליך חיפושי הדירה כדי שתדעו מה האפשרויות העומדות בפניכם ומהן גבולות הגזרה שלכם. השלב השני והשלישי רלוונטיים עם התקרבות מועד לקיחת המשכנתא לקראת החתימה על חוזה הרכישה או בשלבים יותר מתקדמים, תלוי באופי העסקה ולוח התשלומים בחוזה. תמצאו מידע נוסף בענייני המשכנתא בהמשך.
אז שימו חגורה, הנסיעה עומדת להתחיל והתחנה הסופית שלנו היא החנייה מתחת לבית החדש שלכם.
אז מה זה מחיר למשתכן?
עקב משבר הדיור והקושי הרב של זוגות צעירים להגיע לדירה משלהם מנסה הממשלה למצוא את הנוסחא להורדת מחירי הדיור או לפחות להנגשת שוק הדיור לזוגות צעירים ומחוסרי דיור באופן כללי.
לאחר שתכנית מע"מ 0 נעלמה כלא הייתה בוצעו מספר צעדים בתחום מיסוי המקרקעין שנועדו להדיר רוכשי דירות להשקעה מהשוק. לאחרונה השיקה הממשלה את תכנית "מחיר למשתכן" להוזלת מחירי הדיור לרוכשי דירה ראשונה שעומדים בתנאי הזכאות של משרד השיכון. מטרת התכנית להנגיש לזכאים דירות יד ראשון בסטנדרט דיי אחיד במחיר בר השגה.
המדינה שואפת שתוכנית "מחיר למשתכן" תעניק הנחה של 200,000 ש"ח לפחות ברכישת דירה על ידי הוזלת עלות הקרקע ליזם והוזלת עלויות הבניה על ידי ביצוע הצעדים האלה:
- סבסוד עד 80% מעלות הקרקע המוצעת לבנייה
- הזמנת קבלנים להתחרות במכרזים על המחיר הנמוך ביותר למ"ר לדירה
- מתן סבסוד פיתוח לקבלנים ומענקים לרוכשים בסך מצטבר של עד 100,000 ש"ח
מהי תכנית מחיר מטרה ומה ההבדל בין התוכניות?
רבים נוטים לבלבל בין התוכניות, מחיר מטרה הייתה תכנית של הממשלה הקודמת להוזלת מחירי הדיור. המדינה הוציאה מכרזים לשיווק קרקעות מוזלות ליזמים ומחייבת אותן בתמורה להקצות חלקים מהפרויקט לטובת דירות מוזלות בכ-20% ממחיר השוק. בתכנית מחיר מטרה הזכאים להשתתף בהגרה הן רוכשי דירה ראשונה בעלי זכאות מתאימה והן משפרי דיור העומדים בקריטריונים. מעתה ואילך כל הפרויקטים החדשים יכללו במסגרת תכנית מחיר למשתכן אז כדאי לשים את המונח מחיר מטרה בצד כדי למנוע בלבול מיותר.
הבנו מה זה אומר מחיר למשתכן? מצוין, בואו נמשיך הלאה.
האם אתם זכאים?
על מנת להיות זכאים להשתתף בתכנית עליכם לענות להגדרה של מחוסרי דיור ולעמוד בקריטריונים נוספים:
אז כפי שהזכרתי, תכנית מחיר למשתכן מיועדת ככלל למחוסרי דיור לפי ההגדרה של משרד השיכון:
- כאלה שלא היו בבעלותם דירה או חלק מדירה ב-6 השנים האחרונות
- כאלה שלא שכרו דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר (דמי מפתח) ב-6 השנים האחרונות
- כאלה שאינם בני רשות ליחידת דיור בנחלה במשק חקלאי ביישוב קהילתי
- כאלה שאין להם זכויות בדירה בשלבי בנייה
- כאלה שאין להם מעל 1/3 זכויות בקרקע המיועדת למגורים (ולא לחקלאות) וניתן להוציא היתר בנייה למגורים מכוח התכנית שחלה על הקרקע
אתם עומדים בכל הקריטריונים? מזל טוב! אתם מחוסרי דיור! אפשר להמשיך להתקדם.
אם אתם עומדים באחד מהקריטריונים הבאים אתם זכאים להשתתף במכרזים של מחיר למשתכן:
- זוגות נשואים או ידועים בציבור ללא הגבלת גיל
- יחידים (רווקים, גרושים ואלמנים) מעל גיל 35
- הורה עצמאי (חד-הורי) עם לפחות ילד אחד מתחת לגיל 21 בחזקתו
- נכה בגפיים תחתונות בן 21 ומעלה, מרותק לכיסא גלגלים לצמיתות ובעל דרגת נכות לצמיתות בשיעור 75% או יותר.
אתם עונים לאחת ההגדרות הנ"ל? מצוין! ממשיכים!
בפרויקטים שלא נמכרו כל הדירות לחסרי דיור ניתן למכור למשפרי דיור בעלתי תעודת זכאות. משפרי דיור הם יחידים בני 35 ומעלה, או תא משפחתי שבבעלות אחד מבני הזוג דירת מגורים יחידה, או שהיו בבעלותם דירת מגורים יחידה, או יותר משליש בדירת מגורים, ב-6 השנים שקדמו לרכישת דירת מחיר למשתכן.
אינכם זכאים לדירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן? אל תאמרו נואש, ישנם מגוון אפשרויות נוספות, לחצו כאן כדי לראות מה האפשרויות העומדות בפניכם.
או קיי, מעניין אותי, מה עושים עכשיו?
א – הצעד הראשון אותו יש לעשות הוא להוציא תעודת זכאות לתכנית מחיר למשתכן שתאפשר לכם לגשת למכרזים. לא מדובר תהליך ארוך או מייגע, בואו נעבור על זה ביחד:
יש שתי אפשרויות להוציא תעודת זכאות, מקוונת ובסניפי החברות::
הגשה מקוונת –
- כדי לקבל אישור זכאות עליכם להירשם דרך אחת החברות המופיעות בפרק "הרשמה מקוונת".
- השירות המקוון מיועד רק למקרים שבהם אין צורך לצרף מסמכים.
- במקרים מסוימים תתבקשו לצרף מסמכים הנדרשים לצורך תהליך ההרשמה. במקרים אלו תצטרכו להגיש את הבקשה בסניפים ולא באופן מקוון, ראו פרק "הוצאת אישור זכאות בסניף החברה".
- משפרי דיור יכולים לבצע את ההרשמה בסניפי החברות בלבד.
- כאשר אי אפשר להשלים את התהליך באופן מקוון, ניתן לבצע את ההרשמה בסניפי החברות בלבד.
- אם תימצאו זכאים, יישלח אליכם האישור בדואר אלקטרוני, תוך 10 ימי עבודה.
- להגשה באלונים
- להגשה במילגם
- להגשה בעמידר
הגשת בקשה בסניף:
- יש לפנות לאחת משלושת חברות ההרשמה ברחבי הארץ, כל אחד יכול לפנות לכל חברה בהתאם להעדפותיו. יש לקבוע תור מראש בסניפי החברה בשעות הייעודיות שנקבעו לצורך הוצאת אישור זכאות. לקבלת מידע וזימון תורים לסניפי החברות, יש להתקשר למוקדים הטלפוניים:
- עמידר *6266, ימים א – ה בשעות 8:00-20:00 ובימי ו' בשעות 8:00–12:00.
- מילגם *6078 , ימים א – ה בשעות 8:00-20:00 ובימי ו' בשעות 8:00–12:00.
- מרכז אלונים *2850, ימים א – ה בשעות 8:00-20:00 ובימי ו' בשעות 8:00–12:00.
- להוצאת האישור, שני בני הזוג (אם מדובר בזוג) נדרשים להגיע למשרדי החברה.
- סניפי החברות
כמה זה עולה לי?
- 240 ₪ תשלום להוצאת הזכאות
מה צריך להביא לפגישה?
- את עצמך ואת בן/בת הזוג אם יש – שני בני הזוג (אם מדובר בזוג) נדרשים להגיע למשרדי החברה.
- תעודות זהות עם ספח + העתק (צילום)
- זוגות נשואים נדרשים להביא אישור נישואין
- ידועים בציבור נדרשים להביא תצהיר על היותם זוג מאומת ע"י עו"ד. אם מחזיקים ב"תעודת זוגיות" מטעם ארגון משפחה חדשה עליהם רק להביא את התעודה והתצהיר שנחתם במסגרת התהליך.
- תעודת גירושין לגרושים שמצבם האישי אינו מעודכן בתעודת הזהות.
- תעודת פטירה של בן/בת הזוג לאלמנים שמצבם האישי אינו מעודכן בתעודת הזהות.
- תצהיר על מגורים ללא ידוע בציבור להורים עצמאיים (הורים יחידים). הורים עצמאיים גרושים צריכים להביא גם תעודת גירושין והסכם גירושין מאושר ע"י בית דין.
- אישור רפואי רלוונטי להוכחת נכות (למי שמגיש כנכה מעל גיל 21 לפי הקריטריונים)
מה עוד חשוב לדעת?
- אישור הזכאות יהיה תקף למשך שנה מיום הוצאתו.
- לאחר קבלת הזכאות מומלץ להיכנס לאתר ההרשמה להגרלות כדי לוודא שכל הפרטים רשומים נכון. אם נמצאה טעות באחד מהפרטים, יש לפנות לחברת ההרשמה.
- על-מנת להתחבר לאתר, יש להקליד באזור הרישום (למעלה משמאל) את מספר תעודת הזהות ואת הסיסמה הראשונית שהיא מספר אישור הזכאות (המופיע באישור).
- חשוב מאד לשמור טוב טוב על מספר אישור הזכאות שנמסר, מפני שרק באמצעותו ניתן להירשם לפרויקטים.
דגשים בנושא המשכנתא לרכישת דירה בתכנית מחיר למשתכן:
- בשונה מרוב העסקאות הרגילות, גובה המשכנתא לזכאים בפרויקטים של מחיר למשתכן, ייקבע לפי הערכת שמאי של הדירה ולא לפי מחיר הרכישה שלה, ובלבד שההון העצמי של הרוכש לא יפחת מ- 100 אלף שקלים ושווי הדירה אינו עולה על 1.8 מיליון ש"ח.
ובעברית – ניתן יהיה להגיע לשיעור מימון גבוה יותר מ75% כפי שנהוג כיום מכיוון ששיעור המימון מחושב משווי הנכס ולא ממחיר הרכישה, לדוגמא:
אתם רוכשים במסגרת תכנית מחיר למשתכן דירה בשווי 1.5 מיליון ₪ במחיר של 1.3 מיליון ₪.
באפשרותכם לקבל משכנתא בגובה של עד 75% משווי הנכס – 75% * 1,500,000 ₪ = 1,125,000 ₪.1
בעצם יוצא שאתם מקבלים שיעור מימון יותר גבוה מ75% כי מחיר הרכישה שלכם נמוך יותר:
1,125,000 ₪ / 1,300,000 ₪ = 86% מימון.
- המדינה נותנת מענק לרוכשים במסגרת התכנית בפרויקטים בפריפריה – באתר ההגרלות, ברשימת הפרויקטים ניתן לראות אם יש מענק ואת גובהו ליד כל פרויקט.
- המענק ניתן ע"י בנק המשכנתאות במסגרת תהליך המשכנתא.
- אפשר ומומלץ להתחיל להירשם לפרויקטים במקביל לתהליך הוצאת האישור העקרוני של המשכנתא. אין צורך לחכות לאישור העקרוני כדי להתחיל, זכייה בהגרלה אינה מחייבת
יש זכאות! יש אישור למשכנתא! איך מגיעים לדירה?
רכישת הדירות מתבצעת בשיטה של הגרלה בין זכאים שנרשמו לרכישה בפרויקט מסוים. מעת לעת נפתחים פרויקטים של מחיר למשתכן , חשוב להישאר מעודכנים בפרויקטים (בשביל זה אני פה) ולהירשם להגרלות דרך האתר של מחיר למשתכן.
זה השלב בו אני ממליץ לדאוג להוצאת אישור עקרוני למשכנתא על הסכום המקסימלי לו אתם עשויים להזדקק, זאת כדי לוודא שתהיה לכם האפשרות לממן את הדירות להן אתם נרשמים.
כמה עקרונות יסוד בשלב זה של הרישום לפרויקטים:
- קריטי להישאר מעודכנים במועדי ההרשמה לפרויקטים השונים כדי לא לפספס (אני אדאג ליידע אתכם)
- חלון ההרשמה לפרויקט אורך 28 יום וההרשמה מתבצעת באתר הרישום להגרלות של משרד השיכון
- רק מי שבידיו תעודת זכאות תקפה במועד פתיחת ההרשמה יכול להירשם
- לאחר ההרשמה תתקבל הודעת אישור על ההרשמה לכתובת המייל שלכם
- אין הגבלה על מספר הפרויקטים אליהם ניתן להירשם במקביל כל עוד לא חתמתם על חוזה רכישה
נרשמתם? קיבלתם מייל אישור הרשמה? כל הכבוד!
- תוצאות ההגרלה ימסרו 10 ימים לאחר סגירת חלון ההרשמה לפרויקט
- תקבלו את תוצאות ההגרלה למייל והן גם יפורסמו באתר ההגרלות באופן אנונימי עם זיהוי על פי מספר הנרשם באתר
- לא זכיתם? לא קרה כלום – יש עוד פרויקטים בדרך
זכיתם בזכות לרכוש דירה במחיר למשתכן? מזל טוב!!! מה קורה עכשיו?
או קיי, רגע האמת מתקרב. בהתאם לסדר הזוכים בהגרלה יזומנו הרוכשים לפגישה אצל הקבלן על מנת לבחור את הדירה מועדפת ולחתום על זכרון דברים או חוזה. כאמור, סדר הבחירה של הדירות הוא כסדר הזכייה בהגרלה.
זה הזמן להאיץ את תהליך המשכנתא, לעדכן את האישורים העקרוניים לפי הסכומים המדויקים של הרכישה ואת מסגרת המשכנתא הנדרשת. להתחיל לבחון את מסלולי המשכנתא השונים ולבחור תמהיל נכון ומתאים בהתאם לצרכים הפיננסיים הנוכחיים והעתידיים שלכם, לערוך סקר שוק בין מספר בנקים למשכנתאות לתנאים הטובים ביותר ולקדם פגישה לחתימות על המשכנתא בבנק הנבחר. כמובן שמועד לקיחת המשכנתא משתנה מרוכש לרוכש וייתכן שהמשכנתא תילקח רק תקופה משמעותית לאחר חתימת החוזה, גם עיתוי לקיחת המשכנתא הוא נושא מאד חשוב שיש לבחון לעומק.
דגשים חשובים נוספים לשלב זה:
- מומלץ לבדוק באופן יסודי את התכניות של הדירות השונות בפרויקט ולבחור את הדירה המועדפת בטרם ההגעה למשרדי הקבלן מכיוון שהפגישות קצובות בזמן וזאת החלטה כבדת משקל
- הבחירה תיעשה מבין הדירות שנותרו לאחר בחירת הזוכים הקודמים שהגיעו למשרדי הקבלן
- במקרה של אי הגעה לפגישה לקבלן ולמשרד השיכון שמורה הזכות לשלול מזוכים בהגרלה את הזכות לרכישת הדירה ולהעבירה לבא בתור
- לאחר בחירת הדירה הרוכשים יחתמו על חוזה הרכישה או זכרון דברים
- ישנו מפרט מוגדר לדירות במסגרת מחיר למשתכן –סקירה של המפרט תוכלו לראות כאן, ולהורדת המפרט כולו לחצו כאן.
- הרוכשים חותמים על התחייבות לא למכור את הדירה לפחות 5 שנים.
- מותר להשכיר את הנכס
דגשים למשכנתא במחיר למשתכן:
- יש לבנות תמהיל הלוקח בחשבון את שיעור המימון הגבוה בכל הקשור לרמת סיכון ותנודתיות
- יש לבדוק לאילו בנקים יש מחיר מבוסס על הפרויקט ואיזה בנק ידרוש מכם שמאות – זה עשוי להשפיע הן על משך תהליך המשכנתא והן על שיעור המימון הסופי של המשכנתא
- האם מדובר בפרויקט עם ליווי בנקאי או ערבות מדינה? זה עשוי להשפיע על לוח התשלומים של העסקה ועל האישור הבנקאי
- יש לקחת בחשבון שאם הנכס הנרכש מיועד להשכרה, יתכן ויהיה היצע רב של בתים שיצאו להשכרה לאחר השלמת הבניה, מה שיפיע על גובה השכירות ויכולת למצוא שוכר. זה כמובן צריך להילקח בחשבון בתכנון המשכנתא
אם הגעתם עד לפה אז כנראה שמגיע לכם מזל טוב! שיהיה בהצלחה ותהנו מביתכם החדש.
נשמח לסייע בכל עניין ושאלה!
