הדרך אל המשכנתא היא תהליך מורכב המשלב בחינה של פרמטרים אישיים לצד בחינת נכסי נדל"ן והערכת יכולת, כאשר מרביתם המוחלט של הלווים מתחילים את התהליך באמצעות שימוש במחשבון המהווה סימולטור משכנתא, ושואבים ממנו את ההערכה הראשונית לאפשרויות.

ניתן למצוא מחשבון משכנתא באתרי הבנקים השונים, כמו גם באתרים פיננסיים ואתרי מידע עצמאיים בנושא משכנתאות. יחד עם זאת, חשוב לשים לב שהשימוש במחשבון לבדו מצריך ידע והיכרות עם מסלולי המשכנתא השונים וכמו כן חשוב לזכור שהוא מספק הערכה גסה בלבד של עלויות ותשלומים.

איך מחשבים החזר משכנתא?

רבים מן הלווים, בבואם לתכנן את ההלוואה, מבקשים לדעת לפני הכל מה יהיה ההחזר החודשי בגין ההלוואה, וכיצד זה ישתלב בתקציב המשפחתי הכולל. חישוב ההחזר החודשי מושפע מפרמטרים משתנים רבים, בניהם סכום ההלוואה, פריסת התשלומים על גבי מספר שנים, וכמובן עלויות הריבית להן נתונה הלוואת המשכנתא.

בחישוב החזר המשכנתא ישנם פרמטרים שונים שרבים מהם מעורפלים למדי אבל הכלל הוא שהפחתה של מספר השנים תביא בהכרח לתנאים טובים יותר, כמו גם החזר גבוה יותר. מאידך גיסא, מי שגובה ההחזר החודשי הוא המניע העיקרי במבנה המשכנתא עבורו, יוכל להגיע לתכנית משכנתא בהחזר מעט יותר נמוך, כנגד עלויות כוללות יקרות יותר ופריסה ארוכת שנים.

מה חשוב לדעת לפי שלוקחים משכנתא?

מספר כללי אצבע בטרם נטילת משכנתא:

• משכנתא היא מוצר צריכה לכל דבר ועניין. כמוצר צריכה בשוק תחרותי היא נושאת בתג מחיר, אשר בזכות התחרותיות, הוא תנודתי ונתון לשינויים, ואף פתוח למיקוח. הבנק אינו "עושה טובה" ללקוח במתן הלוואות משכנתא, ומדובר למעשה באחד מערוצי הרווחיות הגדולים ביותר עבור הבנקים.
• מיקוח והשוואת מחירים- בהמשך לאמור לעיל, חשוב להתנהל בצורה צרכנית נבנה, לקבל מספר הצעות שונות להלוואת משכנתא מבנקים שונים, לערוך השוואה מקיפה ולבחור בהצעה למשכנתא המשתלמת ביותר.
• מחשבון משכנתא- לחישוב משכנתא ניתן ואף מומלץ להיעזר במחשבון משכנתא, אותו ניתן למצוא באתרי הבנקים השונים ובאתרים חיצוניים, לצורך הזנת נתונים שונים וקבלת תמונת מצב אפשרית למספר תכניות משכנתא. סימולטור משכנתא יאפשר להבין את השפעת פריסת התשלומים ומספר שנות ההחזר על התשלום החודשי, לקבל אומדן ליחס ההחזר לכל שקל אחד של הלוואה וכן לעלויות המשכנתא עד סוף התקופה. יחד עם זאת חשוב לזכור כי מחשבון משכנתא מספק מידע שרירותי בלבד, ועל סמך המידע אותו אתם תזינו למערכת, בעוד שאל מול איש מקצוע- ניתן יהיה להעריך מחדש ריביות ועלויות, לשחק ולשנות את עם המבנה והתמהיל, ולהביא בחשבון שינויים עתידיים.
• תכנון מוקדם- תכנון מוקדם של המשכנתא ניתן ונכון להתחיל חודשים ארוכים בטרם סגירת עסקת הרכישה ונטילת ההלוואה בפועל. גורמים רבים משפיעים על עלויות הלוואה, כמו גם תקרת הסכום אותו ניתן יהיה לקבל. בין הגורמים ניתן למצוא התחייבויות קודמות, הכנסות והתנהלות חשבון שוטפת- אלמנטים אשר ניתנים לניהול (הגדלת הכנסות באמצעות שעות נוספות בעבודה, הגדלת הכנסות כעצמאי, סילוק וצמצום התחייבויות קודמות).
• בחירת הנכס לרכישה- רבים בוחרים בדרך של חיפוש אחר נכס נדל"ן לרכישה, מתן התחייבות ראשונית ורק לאחר מכן פניה אל הבנקים בבקשה להלוואת משכנתא. מדובר במסלול לא נכון ולעתים אף מסוכן, שכן לאחר ההתחייבות לרכישה כלפי המוכר, יעמדו הקונים במצב בו הלוואת המשכנתא הכרחית מבחינתם, ויהיו נאותים לחתימה על הלוואת משכנתא בתנאים גרועים. כבר בשלב התכנון לרכוש נכס נדל"ן, מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות מומחה, לבצע הערכת שווי נכס אפשרי בהתאם להון העצמי וליכולת ההחזר החודשי, ומכאן לצאת לחיפוש אחר הנכס המתאים. עם ההחלטה על הנכס המיועד לרכישה, יפנה היועץ אל הבנקים השונים, להשגת הלוואת המשכנתא בתנאים הטובים ביותר.
• תמהיל- תמהיל המשכנתא הוא למעשה חלוקת סכום ההלוואה הכולל למספר הלוואות קטנות יותר, במטרה לפזר את הסיכון המתהווה מקביעת תנאי הריבית והעלויות במסלולים השונים. בניית תמהיל מותאם אישית דורש ידע מקצועי רב, והתאמה אישית לצרכי הלווים. לרוב הבנקים יציעו תמהיל שלישים שגרתי בו סכום המשכנתא מתחלק לשלושה שלישים שווים במסלולים שונים (פריים, ריבית קבועה, ריבית צמודה)- תמהיל אופטימלי ורווחי עבור הבנקים, ולרוב הרבה פחות עבור הלווים. שווה להשקיע בבניית תמהיל אופטימלי, הכולל חשיבה קדימה ופיזור סיכונים ריאלי- לחיסכון משמעותי בעלויות המשכנתא לאורך כל התקופה.

איך משווים בין הצעות המשכנתאות ?

הלוואת משכנתא היא הלוואה ארוכת שנים, הנושאת בחובה עלויות שיכולות לעמוד על מאות אלפי שקלים לאורך התקופה כולה. אנשים אשר נוטים להשוות את מחירי קופסאות השימורים ברשתות השיווק ולבחור במותג הפרטי בתמורה להנחה בת שקלים בודדים, מתקשים לערוך השוואת מחירים וסקר עלויות בין הבנקים השונים, למרות החשיבות והכדאיות הפיננסית הטמונה בכך.

על מנת להשוות בין הצעות המשכנתא השונות ניתן להיעזר כלים דוגמת מחשבון החזר משכנתא, ולהזין לתוכו את ההצעות השונות שהתקבלו על ידי הבנקים. המחשבון יבצע את החישוב לאורך התקופה כולה, תוך שערוך בהתאם למסלולים השונים.

במטרה להגיע להשוואה מדויקת ככל הניתן, חשוב לבנות מראש תמהיל משכנתא רצוי, ועמו להגיע אל הבנקים ולבצע מכרז ריביות. כאשר התמהיל נותר קבוע וזהה- ניתן לבצע חישוב החזר משכנתא לצד חישוב עלויות כוללו באמצעות סימולטור משכנתא.

איך מבצעים חישוב ריבית משכנתא ?

בכניסה אל כל מחשבון משכנתא נגלה כי המחשבון יבצע עברנו את החישוב, אולם נדרש להזין נתונים בניהם: סכום ההלוואה, פריסת התשלומים (מספר השנים לתשלום) וכן את עלויות הריבית. עלויות הריבית מטבע הדברים אינן ידועות ללקוח בטרם הפניה אל הבנקים, ובמידה וירצה לבצע שלה הערכה מוקדמת ראשונית, ייאלץ להעריך גם את עלויות הריבית הצפויות.

על מנת להזין נתונים ריאליים ולא שלא יהיו לוטים בערפל ניתן להיעזר באתר בנק ישראל, כמו גם באתרי בנקים אחרים, לקבלת מידע אודות ריבית הפריים, ריבית בנק ישראל ומדד המחירים לצרכן- שלושה פרמטרים משפיעים ומכריעים על עלויות המשכנתא. ניתן לקבל מידע והערכה גם בקבוצות מקצועיות בענף המשכנתאות, אודות עלויות משכנתא נהוגות לקופה במסלולים השונים.

מומלץ לבצע מספר סימולציות שונות במחשבונים, להזין נתונים משתנים ולבחון את הכדאיות של כל אד מהם, וללמוד כיצד משביע כל עשירית האחוז בעלות הריבית- על עלויות המשכנתא הכוללת. במטרה להוזיל את העלויות, עם סיום שלב הסימולציות ובטרם הפנייה אל הבנקים, מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות מומחה ומקצועי.

חשוב לדעת כי עלויות הריבית אמנם מושפעות ממצב הריבית במשק, אולם מכילות גם את רכיבי הסיכון של הלקוח ועל כן משתנים מלווה אחד למשנהו.

חברת ייעוץ המשכנתאות המובילה, פרדס פיננסיים, מעמידה לרשות לקוחותיה מגוון כלים ומידע, לרבות מחשבוני משכנתא לצורך חישוב החזר משכנתא ובניית הלוואה מותאמת אישית, מאגר טיפים, עצות וידע מקצועי רחב, להתנהלות בעת תכנון וקבלת משכנתא, ולמיצוי אופטימלי של האפשרויות, במטרה לזכות בהלוואה המשתלמת ביותר.