א
- אישור עקרוני – אישור ראשוני שהבנק מנפי ללוים המעוניינים במשכנתא. האישור מתבסס על סכום הרכישה, המשכנתא הנדרשת, אישורי הכנסות ותדפיסי חשבון בנק של הלווים. האישור תקף לכ-90 יום ומאפשר ללווים להתקדם לעיסקת רכישה בידיעה שהבנק מאשר להם משכנתא. האישור העקרוני לרוב אינו מתייחס לנכס ספציפי לכן חשוב לבדוק שאין בעיה לקחת משכנתא על הנכס הנרכש לפני שחותמים על חוזה רכישה.
ב
- ביטוח משכנתא – ביטוח חיים במלוא סכום ההלוואה על כל הלווים במשכנתא וביטוח נכס בגובה ערך הכינון של הבית. לעיתים הבנק מאשר פטורים מביטוח באופן פרטני.
- בנייה עצמית – בנייה על קרקע שרשומה על שם הלווה מוגדרת כבנייה עצמית ושחרור הכספים הוא הדרגתי מותנה באישורים מהמהנדס או הקבלן על התקדמות הבנייה.
ג
- גרייס חלקי – דחייה של תשלומי הקרן לפרק זמן מוגבל בתחילת ההלוואה . בתקופה זו התשלום החודשי נמוך יותר כי ההחזר כולל רק את מרכיב הריבית ללא הקרן. בטווח הארוך מייקר מעט את המשכנתא. מתאים ללווים שמעוניינים בהחזר נמוך יותר לתקופה קצרה בתחילת המשכנתא.
- גרייס מלא – דחייה מלא של תשלומי המשכנתא לפרק זמן מוגבל בתחילת ההלוואה. בטווח הארוך מייקר את המשכנתא. מתאים ללווים שמעוניינים לקחת את המשכנתא ללא החזר כלל לתקופה קצרה בתחילת המשכנתא. הבנקים נוטים לא לאשר גרייס מלא.
- גרירת משכנתא – גרירה של המשכנתא מנכס אחד למשנהו עקב החלפת נכס או שיקולים אחרים ללא שינוי תנאי ההלוואה.
ד
- דרגה שנייה – הסכמה של הבנק המשעבד להכניס בנק נוסף בדרגה נחותה ממנו לשעבוד של הנכס.
- הקצאת הון – שיעור העתודה הכספית שהבנק שם בצד עבור כל משכנתא שהוא נותן. הדבר משפיע על תמחור ההלוואה מכיוון שככל שצריך להקצות יותר כסף ככה הוא מרוויח עליו פחות. ההקצאה נקבעת בין היתר על פי שיעור המימון בהלוואות, סוג הבטוחה, סוג המשכנתא ועוד.
ה
- הוצאת לווה – הוצאת של אחד מהלווים מההלוואה עקב פטירה, גירושין וכו', ללא שינוי תנאי ההלוואה.
- הורים עצמאיים – הורים יחידים לפי ההגדרה הקבועה בחוק, רלוונטי לזכאות משרד השיכון ותכנית מחיר למשתכן
- הפרשי היוון – זה מה שמכונה " קנס יציאה". החישוב מתבסס על סכום הסילוק, יתרת התקופה והפרש הריביות בין הריבית בהלוואה אותה מעוניינים לסלק לריבית בה הבנק יכול להלוות את אותו הכסף למישהו אחר במועד הפירעון. אם הריבית במועד הפירעון נמוכה מהריבית בהלוואה יפצו הלווים את הבנק בסכום בו יינזק אך אם הריבית במועד הפירעון גבוהה מהריבית בהלוואה אז לא יהיו הפרשי היוון.
ו
- ותק בעבודה – אחרת הקריטריונים להערכה טיבו של לווה. הותק רב מעיד על יותר בטחון תעסוקתי ומשפיע לטובה על פרמיית הסיכון של משכנתא
ז
- זמן – הגורם המשפיע ביותר על החסכון במשכנתא זהו הזמן. ככל שהמשכנתא לתקופה קצרה יותר קח היא חסכונית יותר. זהו הגורם המשפיע ביותר על החסכון, יותר מגובה הריבית.
ח
- חברה משכנת – חברת בניה שמוכרת ע"י משרד השיכון כחברה משכנת ומנהלת את רישום הזכויות בנכסים אותם בנתה עד שיועברו לטאבו.
ט
- טאבו – הגוף המנהל את מרשם המקרקעין בישראל. רוב הבתים בישראל עדיין לא רשומים בטאבו אלא בגופים נוספים כמו רמ"י, קק"ל ועוד. כשבית רשום בבעלות בטאבו תהליך שעבוד הבית לבנק במסדרת המשכנתא הוא הפשוט והמהיר ביותר.
- טאבו ירדני – אחד ממגוון רישומי המקרקעין על נכסים בישראל. מדובר בנכסים מעבר לקו הירוק שהרישום עדיין מבוצע בטאבו הירדני.
י
- יחס החזר – גובה ההחזר החודשי של המשכנתא מתוך שיעור ההכנסה נטו של הלווים. יחס החזר טוב יהיה מתחת ל33% אך לרוב ניתן יהיה לקחת גם עד 40%. בין 40% ל50% הבנקים לא נוטים לאשר ומעל 50% אסור לפי תקנות בנק ישראל.
כ
- כל מטרה – הלוואות שניתנות במחלקת המשכנתאות בבנק על בסיס שעבוד נכס למטרות כלליות שאינן קשורות לרכישה, בניה או שיפוץ של בית.
ל
- ליבור – ריבית המייצגת את העלות הממוצעת להלוואות בין בנקאיות לטווח של עד שנה בין 16 בנקים בלונדון. הבדיקה נעשית על בסיס יומי ומשמשת כריבית בסיס להלוואות.
מ
- מדד המחירים לצרכן- מדד של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) המשקף שינויים בעלות של סל מוצרים והוצאות בסיסיות בתחומים שונים (דיור, הלבשה, ירקות וכו') שמייצגים סל צריכה ממוצע של משק בית בישראל. כשיש עליות מחירים – המדד עולה. המדד מתעדכן ב15 לכל חודש. ראו גם הפרשי הצמדה
- מדד תשומות הבניה – מדד המחירים של עלויות הבנייה. משקף את השינויים בעלות חומרי גלם לענף הבנייה. מפורסם ע"י הלמ"ס כל 15 לחודש. לרוב, מחירי דירות יד 1 מקבלן מוצמדים למדד זה.
- מחזור משכנתא – פעולה שמטרתה לשפר את תנאי ההלוואה או להתאים את ההלוואה למצב הנוכחי של הלווים. מעשית, מדובר בלקיחה של הלוואה חדשה לגמרי באמצעותה מכסים את ההלוואה הקיימת. ניתן לבצע את הפעולה באותו בנק בו מתנהלת המשכנתא הנוכחית (מחזור פנימי) או בבנק אחר (מחזור חיצוני).
- מחיר למשתכן – תכנית ממשלתית להוזלת מחירי הדיור עבור מחוסרי דיור. אנשים המתעניינים ברכישת דירה ובעלי תעודת זכאות מתמודדים על דירות במחיר מוזל בהגרלות ממשלתיות ברחבי הארץ.
- מט"ח – ישנם מסלולי משכנתא עם הצמדה למטבעות חוץ. ניתן לבחור במסלולים עם הצמדה לדולר או לאירו והריבית היא ריבית משתנה לפי הליבור בתדירות של 3 חודשים.
- מכתב כוונות – מכתב שמספק הבנק ובו הוא מתחייב להסיר את השעבוד על הנכס אם וכאשר תסולק ההלוואה הקיימת לפי התנאים המופיעים במכתב.
נ
- נסח טאבו – מסמך מהטאבו המפרט את רישום הזכויות בנכס.
ס
- סילוק מוקדם – פירעון מוקדם חלקי או מלא של המשכנתא. ניתן לבחור במעמד הסילוק אם מעוניינים בהקטנת החזר חודשי או קיצור תקופת המשכנתא. לכל מסלול במשכנתא תנאי פירעון שונים.
ע
- עמלת פתיחת תיק/דמי פתיחת תיק – עמלה בנקאית לפתיחת תיק משכנתא או מחזור משכנתא בגובה של רבע אחוז מהמסגרת המבוקשת. לעיתים קרובות ניתן להתמקח ולבקש הנחה בעמלה זאת. יש בנקים שגובים סכום נמוך יותר עבור מחזור משכנתא.
- ערב – קרוב מדרגה ראשונה שחותם ערבות למשכנתא מול הבנק.
- ערב תומך – קרוב מדרגה ראשונה שחותם ערבות למשכנתא מול הבנק וגם משלם חלק מההחזר החודשי בהוראת קבע מחשבונו.
- ערבות חוק מכר – ערבות שנועדה להבטיח את כספי הרוכש במקרה של אי מסירת דירה. הערבות ניתנת עד לקבלת טופס 4 והערת אזהרה בטאבו או הסכם חכירה מול המנהל על שם הרוכש.
- ערך כינון – אומדן עלות בניית של שלד הבית. זה הערך על פיו מחושב הביטוח נכס למשכנתא.
פ
- פרויקט לא מלווה – פרויקט שאינו מלווה ע"י בנק ואינו מנפיק ערבויות לרוכשים. בפרויקט מסוג זה הליך המשכנתא מורכב יותר ושחרור הכספים מותנה בהתקדמות הבניה לפי שלבים המוגדרים בחוק המכר.
- פרויקט מלווה – פרויקט שיש לו ליווי בנקאי ע"פ חוק המכר ובו התשלומים עבור הרכישה נכנסים לחשבון ליווי בבנק המלווה והרוכש מקבל ערבות בנקאית עבור כל תשלום לדירה. רוב הפרוקטים הם מלווים וזה בטוח יותר מפרויקט ללא ליווי.
- פריים – מסלול פריים במשכנתא הוא מסלול בו הריבית משתנה באופן תדיר בהתאם לשינויים בריבית במשק. ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל שנכון להיום היא 0.1% ותוספת קבועה של 5%, סה"כ 1.6% כיום. על שיעור זה הבנק מציע מרווח חיובי או שלילי על סמך שיקולי אשראי. המסלול אינו צמוד למדד וניתן לסלק בכל זמן ללא הפרשי היוון.
- פרי פסו – הסכמה של הבנק המשעבד להכניס בנק נוסף בדרגה שווה לשעבוד של הנכס.
- פרמיית סיכון – מדד משוקלל על סמך נתוני הלווים ומאפייני העסקה שמדרג את רמת הסיכון במשכנתא עבור הבנק. פרמיית הסיכון משפיעה באופן ישיר על שיקולי האשראי של הבנק וגובה הריבית.
צ
- צמוד למדד – במסלול משכנתא הצמוד למדד או למט"ח קרן ההלוואה מתעדכנת בהתאם לשינוי המדד. הפרשי הצמדה הם התוספת או ההפחתה על הקרן המקורית של ההלוואה. לדוגמא: לקחתי 100 ₪ הלוואה במסלול צמוד מדד ולמחרת המדד עלה ב1% ההלוואה שלי גדלה ל-101 ₪ עקב הפרשי הצמדה של 1 ₪.
ק
- קבועה לא צמודה / שקלי – מסלול בו הריבית נשארת קבועה לכל אורך חיי ההלוואה מרגע שהיא נלקחה מהבנק ללא הצמדה למדד. המסלול היציב ביותר שלא חשוף לשום שינוי או תנודתיות ולכן גם היקר ביותר. אין תחנות יציאה במסלול זה וייתכנו הפרשי היוון.
- קבועה צמודה – מסלול בו הריבית נשארת קבועה לכל אורך חיי ההלוואה מרגע שהיא נלקחה מהבנק אך הקרן צמודה למדד. אין תחנות יציאה במסלול זה וייתכנו הפרשי היוון.
- קרן שווה – לוח סילוקין בו כל תשלום חודשי הוא מחצית קרן ומחצית ריבית. בקרן שווה ההחזר ההתחלתי גבוה יותר ביחס לשפיצר באותה הלוואה אך התשלום החודשי יורד באופן עקבי וסך התשלומים בסוף התקופה נמוך יותר (יותר חסכוני).
ר
- ריבית משתנה – שם כולל למסלולי משכנתא בהם הריבית מתעדכנת אחת לתקופה מוגדרת מראש. ישנם המון מסלולים של ריבית משתנה – פריים הוא סוג של ריבית משתנה, משתנה כל שנה/2.5/ 5/ 7/ 10 צמודה או לא צמודה למדד. גם מסלולי המט"ח הם ריבית משתנה. נקודות העדכון של הריבית הן גם תחנות יציאה עם פטור מהפרשי היוון.
- רמ"י – רשות מקרקעי ישראל מנהלת את הקרקעות בישראל וקובעת את המדיניות בנושא.
ש
- שיעור מימון – שיעור ההשתתפות של הבנק ברכישת הנכס, כמה מהווה המשכנתא מתוך המחיר של הרכישה. ככל ששיעור המימון גבוה יותר זה מעיד על יותר מינוף ומגלם יותר סיכון עבור הבנק. שיעור המימון המקסימלי הוא 75% לרוכשי דירה יחידה, 70% למשפרי דיור ועד 50% לדירות שניות ומעלה. שיעור המימון משפיע על תמחור ההלוואות והבנקים מתבססים על מדרגות קבועות:
- מדרגה הנמוכה – עד 45%
- מדרגה אמצעית – 45%-60%
- מדרגה עליונה – מעל 60%
- שמאות – ברוב המשכנתאות הבנק דורש לקבל דו"ח שמאות ע"י שמאי המוכר על ידו כחלק מתהליך המשכנתא.
- שפיצר – לוח סילוקין בו ההחזרים החודשיים שווים באופן תיאורטי לאורך כל תקופת ההלוואה. מעשית, ישנם שינויים בהחזר כתוצאה משינויי ריבית, שינויי מדד ועוד. כל תשלום מורכב מקרן וריבית כאשר בתחילת תקופת ההלוואה רוב התשלום החודשי מורכב מהריבית והיחס משתנה ככל שעובר הזמן.
ת
- תוקף ריבית – מרווח הזמן בו הבנק מתחייב לשמור את הריביות אותן הציע ללקוח. ברוב הבנקים מדובר ב-12 ימים קלנדריים.
- תמהיל משכנתא – כלל המסלולים המרכיבים את המשכנתא. לכל לווה צרכים שונים וניתן לבנות תמהיל המבוסס על מגוון האפשרויות הקיימות ולתקופות זמן שונות. כך בעצם אפשר להגיע להתאמה מקסימלית של המשכנתא ללווים למען עתיד פיננסי בטוח.
- תעודת זכאות – תעודה שניפק להנפיק בחברות הרלוונטיות ובבנקים למשכנתאות ומקנה זכות לקבל את ההטבות שמציע משרד השיכון לזכאים. מומלץ לבדוק מעת לעת באתר משרד השיכון בבנקים למשכנתאות מה מקנה התעודה.
