ניכר כי משבר הדיור ומחירי הנדל"ן שמוסיפים להאמיר נמצאים בסדר עדיפויות גבוה של הממשלה החדשה, אשר שמה לעצמה כמטרה לבלום את עליית המחירים, ולאפשר דיור בר השגה לזוגות צעירים, למשפרי דיור ולכלל הציבור.
לפני שנבחן את הכלים ואת משמעותם יש להבין את ההתנהלות הכלכלית הבסיסית עליה נשען שוק הנדל"ן:
הממשלה אינה קובעת את מחירי הנדל"ן, ולמעט פיקוח רגולטורי על מוצרי מזון- אינה נוטה להתערב בשוק.
החוק הבסיסי ביותר בכלכלה ממנו נגזרים המחירים של כל מוצר או שירות הוא חוק הביקוש וההיצע. כאשר ההיצע נמוך והביקוש גבוה- המחירים יעלו. כאשר ההיצע גבוה והביקוש נמוך- המחירים ירדו. שוק הנדל"ן אינו מוחרג מן החוק הזה, אולם מה שמאפיין אותו בעולם כולו הוא עלייה בביקוש שנובעת מגידול טבעי באוכלוסייה, והיצע מוגבל באופן טבעי של אדמות. האם המסקנה היא שתמיד יהיה ביקוש שעולה על ההיצע? לטווח הארוך כפי הנראה כן, אולם מיצוי של הקרקעות והגדלת נכסי הנדל"ן לציבור בטווח הקצר יכולים להוביל לבלימת המחירים ואף לירידתם.
ניכר כי הכלי המרכזי העומד בידי ממשלות לבלימת מחירי הדיור בישראל הוא הגברת ההיצע. בין השינויים שקבעה הממשלה החדשה ואף שילבה אותם בתקציב המדינה לשנתיים הקרובות:
- מיסוי על משקיעים– במטרה לשחרר דירות להשקעה ולהשיבם אל השוק יוטל מס בסך 8% בגין רכישת דירה שניה (הכוונה לאחזקה של יותר מדירה אחת ולא למכירה ושיפור הדיור).
- איסור שימוש חורג– לא יינתנו אישורים לשימוש חורג בדירות מגורים במרכז הארץ הנחשב לאזור ביקוש, לצרכים עסקיים דוגמת מרפאות, משרדים וכדומה.
- איסור השכרה קצרת מועד– איסור שימוש בדירות מגורים להשכרה קצרת מועד דוגמת דירות המושכרות לתיירים ודירות AIRBNB.
- הטבות מס והקלות בירוקרטיות על פיצול בתים צמודי קרקע לשתיים או יותר יחידות דיור נפרדות.
- הטבות מס לבעלי קרקעות בגין בניה מהירה.
- תכניות התחדשות עירונית והקמת וועדות מחוזיות במרכז ובפריפריה, לטיפול בחסמים בירוקרטיים וקידום בניה מהירה.
כפי שניתן לראות כל ההנחיות והתקנות הללו נועדו להציף את השוק בכמות גדולה של דירות ופתרונות מגורים, מתוך כוונה כי עם הגדלת ההיצע, ניתן יהיה לראות בלימה ואף ירידה של מחירים.
השפעת התקנות על רוכשי הדירות
ברמה המיידית התקנות וההנחיות החדשות ישפיעו על רוכשי הדירות להשקעה שייאלצו לשלם מס גבוה יותר, וכן על יזמים ובעלי עסקים שהוטלה מגבלה על אופי השימוש בנכסים. בהיבט של השפעת השינויים הרגולטוריים על מחירי הדיור בשוק מוקדם לקבוע אם מדובר בצעדים שישיגו את מטרתם, כאשר יש מי שמאמין שהמשקיעים לא יפסיקו לרכוש דירות להשקעה, אלא פשוט יגלגלו את המס אל הקונים בדרך זו או אחרת, ובכך אף יביאו להעלאת המחירים.
האם כדאי להמתין עם רכישת הדירה?
ככלל, המתנה וישיבה על הגדר בשוק הנדל"ן אינה נתפסת כיעילה, ומדובר בשוק שקשה במיוחד לחזות את התנהגותו. בשונה מתחומי צרכנות אחרים, דיור הוא מוצר בסיסי ונדרש, ולא צפויה ירידה בביקוש. ניכר כי אם קיים צורך ותכנון ברכישת דירת מגורים, מוטב לעשות זאת בזמן אמת, תוך חיפוש אחר הזדמנות התואמת את צרכי המגורים והתקציב ולתכנן נכונה את הלוואת המשכנתא וההחזרים בגינה, פעולה שבפני עצמה יכולה לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים ללקוח.
מהתייעצות עם יועץ משכנתאות, אשר מכיר היטב את התנהלות השוק והשפעות של שינויים על מחירי הדירות, למדנו כי תהליכים ושינויים רגולטוריים אינם עשויים להשפיע, אולם ייתכן ומדובר בתהליך ארוך שנים, ובהשפעה נקודתית ומינורית. במטרה להשיג יתרון וחיסכון משמעותי ברכישת דירה, יש לתת את הדעת על כל המרכיבים בעסקה והשפעתם על העלות.
לבחירת הנכס והתאמתו לצורך ישנה כמובן משמעות גדולה, כאשר מחד גיסא חשוב לבחור בנכס אשר עונה על צרכי המשפחה, גם בהיבט הנוכחי וגם בחשיבה ארוכת טווח, ומאידך גיסא להכיר את הפרמטרים השונים שיכולים לסייע ברכישת נכס מוזל יותר. לדוגמה: זוג אשר ביקש לרכוש דירה מקבלן בפרויקט חדש, גילה כי התחייבות לפרויקט תעמיס עליהם עלויות רבות ולא מתוכננות מעבר למחיר הדירה הישיר: עלות עורך הדין של הקבלן (שאינו מחליף את הצורך בליווי של עורך דין פרטי בעסקה), עלות מדד תשומות הבניה, עלויות החיבור לתשתיות ועלויות רבות נוספות. אותו זוג בחר להשקיע בדירה ישנה באותו אזור שנמכרה במחיר נמוך משמעותית, השקיע בשיפוץ והתאמה של הדירה ובעיצוב אישי, ועדיין זכה בחיסכון בן קרוב למאה וחמישים אלף שקלים.
חיסכון בעלויות באמצעות תכנון נכון של המשכנתא
מרבית משקי הבית שרוכשים דירת מגורים עושים זאת באמצעות הלוואה לדיור- הלוואת משכנתא. מדובר בהלוואה יקרה אשר לטווח הארוך ההחזר עליה הוא גבוה במיוחד, בעשרות אחוזים ביחס לסכום שנלקח במקור. יועץ משכנתאות אשר מכיר את השוק, את הבנקים השונים והתנהלותם, יוכל לסייע רבות ברכישת דירה וקבלת משכנתא בתנאים אופטימליים. רבים נוטים לחשוב כי עלות המשכנתא באה לידי ביטוי בריבית הנקבעת בגינה, אולם חשוב לדעת כי עיקר ההשפעה על עלות המשכנתא מצויה בתמהיל ההלוואה. המשכנתא מחולקת למספר הלוואות קטנות יותר, המושפעות מפרמטרים שונים במשק, וזאת במטרה לפזר את הסיכונים. בניית תמהיל משכנתא מותאם אישית לצרכי הלקוח ומביא בחשבון את יכולת ההחזר שלו והדינמיות בחייו לאורך השנים, עשוי לחסוך כסף רב, יותר מכל תחזית רגולטורית כזו או אחרת.
חברת 'פרדס ייעוץ פיננסי ומשכנתאות' היא חברה מקצועית ומובילה לייעוץ משכנתאות, המספקת שירותי ייעוץ בפריסה ארצית ובמקצועיות שאין שניה לה.
