ענף יעוץ המשכנתאות הוא חדשני יחסית בשוק. לאורך שנים ארוכות התפיסה הייתה כי משכנתא לוקחים באמצעות יועצי הבנק, כאשר היעד העיקרי הוא אישור המשכנתא וקבלת ההלוואה בפועל, ללא כל מודעות של הלווים והבנה שלהם את עלויות ההלוואה.
יועצי המשכנתאות שחדרו אל השוק בעשור האחרון, הביאו עמם ידע מקצועי רב, היכרות עם מבנה המשכנתא האפשרי, לצד חשיבות המיקוח אל מול הבנקים. פקידי המשכנתאות בבנק עשויים להיות נחמדים מאוד ואין כל ספק בנוגע למקצועיות שלהם, אלא שחסרונם בעבור הלקוח, הוא כי הם מקבלים את שכרם מן הבנק ומשרתים את האינטרסים שלו. יועץ משכנתאות פרטי שנשכר על ידי הלקוח, יגייס את כל ידיעותיו, קשריו ויכולותיו לטובת הלקוח.
בפניה אל הבנק בבקשה למשכנתא, מרבית הלקוחות יזכו להצעת משכנתא אחידה, הקרויה גם תמהיל השלישים. שליש משכנתא בריבית פריים, שליש משכנתא בריבית קבועה לא צמודה ושליש משכנתא בהצמדה למדד. מדובר בתמהיל מצוין המבטיח את רווחיות הבנק בצורה המיטבית, אך מטבע הדברים לא מביא בחשבון את טובת הלקוח.
למי שמאמין שכוחו של היועץ הוא בניהול משא ומתן על הריביות (כוח לא מבוטל אשר מהווה חלק בלתי נפרד מן ההתקשרות), חשוב להכיר את תמהיל המשכנתא והשפעתו על עלויות ההלוואה.
מהו תמהיל משכנתא?
משכנתא היא למעשה הלוואה גדולה אשר מחולקת למספר הלוואות קטנות, כאשר כל אחת מהן מושפעת ממדדים שונים במשק. תמהיל משכנתא אחיד לכלל הלקוחות הוא בבחינת מכירת חולצה אחת במידה אחידה בלבד בחנויות הבגדים, או מסעדה שמגישה מנה אחת בלבד לכל לקוחותיה.
יועץ משכנתאות מקצועי ומיומן ישקיע בבניית התמהיל, תוך הבנת החשיבות של התאמה אישית לצרכי הלקוח והתא המשפחתי, שינויים עתידיים בהכנסות ובהוצאות, אפשרות לשינוי, מכירת הנכס ושיפור דיור במהלך חיי המשכנתא, צפי לקבלת סכומי כסף משמעותיים וסגירה חלקית או מלאה של המשכנתא מוקדם מן המתוכנן. נוסף לזאת יש להביא בחשבון את תנאי השוק, ריבית בנק ישראל, ריבית הפריים, המדד לצרכן- והשפעות צפויות על כל אלה.
משכנתא אשר נבנתה על ידי יועץ משכנתאות, תוך התאמת התמהיל, תחסוך כסף רב לטווח הארוך, עוד לפני הדיון והמשא ומתן על הריביות.
קביעת הריביות
הריבית במשק היא הריבית אשר מהווה את הבסיס לכל משכנתא או הלוואה אחרת, וזאת נקבעת על ידי בנק ישראל. ממנה נגזרת גם ריבית הפריים. מכאן מחשבים הבנקים את הריבית הרצויה עבורם עבור ההלוואה, כאשר הריבית מגלמת את הרווחיות שלהם, ביחס לרמת הסיכון אותה הם נוטלים.
יועץ משכנתאות מביא ידע רב שמאפשר לו לנהל את המשא ומתן, מכיר את גבולות הגזרה של הבנק ודוחק אותו אליו, וכאשר מדובר בחברת יעוץ משכנתאות בעלת היקף פעילות רחב- גם מהווה כוח קניה. בדומה לכל תחום צרכני אחר, כוח קניה, רכישה של כמות מוצרים גדולה יותר, תביא להנחה משמעותית בעלות. הלוואת משכנתא היא מוצר צרכני לכל דבר ועניין, ולמעשה מדובר במוצר הריווחי ביותר בשוק הפיננסי. הבנקים השונים ישמחו לעבוד אל מול יועץ משכנתאות בעל יכולת להביא אליהם עוד ועוד לקוחות, ולשם כך יספקו לו- וללקוחותיו, את התנאים הטובים ביותר.
יעילות וניהול זמן
לקוחות רבים פונים בבקשה למשכנתא תחת לחץ זמן, לאחר חתימה על הסכם רכישת נכס נדל"ן, ותוך מחויבות להעברת תשלומים למוכר הפרטי או לקבלן, בטווח זמן קצר. לקוחות אלו הם בעלי פוטנציאל לקבלת משכנתא גרועה מן הבנק, כאשר זמן הטיפול חשוב להם יותר מעלויות המשכנתא והתנאים סביבה. יועץ משכנתאות מקצועי ידע לקדם גם תהליכים מורכבים ודרישות בירוקרטיות, בטווח זמן קצר, וזאת מבלי לוותר על בניית תמהיל וקבלת ריביות באופן המיטיב והמשתלם ביותר שניתן עבור הלקוח שלו.
גם בעסקאות משכנתא אשר אינן מתנהלות תחת לחץ זמן, אחד מיתרונות היועץ הוא טיפול בבירוקרטיה וחיסכון בזמן בעבור לקוחותיו.
האם ניתן לעשות את זה לבד?
אין כל חובה חוקית לפנות אל הבנק באמצעות ייצוג של יועץ משכנתאות וכל אחד יכול לפנות באופן עצמאי, לבקש הצעה, להתמקח ולהתנהל אל מול הבנק בעת נטילת המשכנתא. יחד עם זאת, ללא ידע מקצועי והיכרות מעמיקה עם המערכת הפיננסית, ינותב הלקוח על ידי יועצי הבנק לתמהיל המשרת את הבנק, ויכולת המיקוח שלו תהיה מוגבלת ביותר. יועץ משכנתא מקצועי יחסוך ללקוח עשרות ומאות אלפי שקלים לאורך כל חיי המשכנתא (תלוי בהיקף המשכנתא), ויבטיח מבנה החזרים נוח תוך הפחתת ההחזר החודשי ו/או הפחתת שנות התשלום.
עלות של יועץ משכנתא
ייעוץ משכנתאות הוא תחום עיסוק חופשי בו כל יועץ רשאי לגבות תעריף כראות עיניו, וכל לקוח רשאי להסכים או לא להסכים לכך. עלות הייעוץ מורכבת ממספר משתנים בניהם הוותק, המקצועיות והערך מוסף שמספק היועץ, לצד מורכבות התיק והיקף העבודה הנדרשת בניהולו. תיק משכנתא לצורך רכישת שטח ובניה עצמית, או תיק משכנתא לרכישת נכס בתהליך גירושין לדוגמא, עשוי להיות מורכב ויקר יותר מתיק מחזור משכנתא בסיסי המתבצע באותו הבנק.
עלותו של יועץ משכנתאות ממוצע עומדת על כמה אלפי שקלים, סכום שבטל בששים אל מול התועלת הכלכלית אותה הוא מספק והחיסכון בעלויות הכולל.
חברת פרדס פיננסיים היא חברה מובילה בתחום יעוץ המשכנתאות בישראל, ומציגה סיפורי הצלחה רבים בנים השגת אישורים ללקוחות מסורבים ובעבור משכנתאות מורכבות במיוחד, בניית תמהילי משכנתא יצירתיים וחיסכון מהותי בעלויות המשכנתא למאות בתי אב בישראל. לקוחות פרדס פיננסיים זוכים לליווי על ידי יועץ משכנתאות מנוסה, בעל גב של חברה מנוסה, מעטפת קשרים וידע נרחב, המגויסים כולם לטובת כל לקוח ולקוח.
