תנאי המשכנתא נקבעים על ידי הבנק ומושפעים ממספר פרמטרים:
מצב הריביות במשק
יכולת ההחזר של הלווים
רמת הסיכון בה מוערכים הלווים
אחוז המימון
השפעת אחוזי המימון על תנאי ההלוואה
אחוז המינון הוא למעשה סכום המשכנתא ביחס לשווי הנכס, כאשר את אחוז המימון המקסימלי קובע בנק ישראל, בהתאם לאופי העסקה.
אחוזי המימון המקסימליים המורשים על ידי בנק ישראל:
- דירת מגורים ראשונה- 75%
- דירת מגורים למשפרי דיור (על תנאי מכירת הנכס הקיים)- 70%
- דירה נוספת/נכס להשקעה- 50%
ככל שאחוז המינון נמוך יותר- כך קטנה רמת הסיכון שנוטל הבנק בעסקה, מה שמשפר את תנאיה.
יחד עם זאת, עסקאות באחוז מימון נמוך במיוחד עשויות להוות עסקה לא כדאית לבנק- מה שיגרום לו להציע תנאים פחות אטרקטיביים.
ברכישת דירה ראשונה, ייטלו הלווים משכנתא על פי צרכיהם ובהתאם להון העצמי שברשותם, ולרוב אחוז המימון הנדרש יהווה עובדה מוגמרת. אולם לאחר מספר שנים של תשלום משכנתא, מחזור משכנתא עשוי להיות משתלם לא רק בשל השינויים בריביות ובשוק, אלא גם כי עם הפחתת גובה ההלוואה המקורי- אחוז המימון ירד ויביא לשיור התנאים.
מיחזור משכנתא הוא למעשה פעולה של נטילת הלוואה חדשה, בגין יתרת ההלוואה שנותרה, לצורך סילוקה. מטרת המחזור היא שיפור של תנאי ההלוואה, הן בהיבט של ההחזר החודשי והן בהיבט של אורך חיי המשכנתא.
עליית מחירי הנדל"ן והקשר למחזור משכנתאות
פרמטר נוסף שמשפיע על אחוז המימון הוא שינויים ותמורות בשוק הנדל"ן. מחירי הדירות אינם עוצרים באדום ומוסיפים לנסוק כלפי מעלה. בטווח של כעשור ישנם אזורים בארץ בהם מחירי הדירות הכפילו את עצמם. בהיבט של מחזור משכנתא ישנה משמעות לעליית מחירי הדירות. דירה שנרכשה בסכום מסוים וערכה עלה ב-50% בתקופה בת 10 שנים, באופן טבעי מפחיתה באופן מהותי את אחוז המימון של הבנק ביחס לנכס.
זאת לצד תשלומי המשכנתא שירדו ונפדו בשנים הללו, יוצרים אפשרות למשכנתא חדשה לחלוטין באחוז מימון נמוך בהרבה מזה שניתן, מה שמעלה את הצורך בביצוע מיחזור משכנתא.
האם ניתן לנצל את עליית מחיר הדירה לצורך גיוס הון נוסף?
במקרים רבים, בשל צרכים כספיים משתנים במהלך החיים, נדרשת הלוואה בהיקף רחב, שהלוואות בנקאיות רגילות אינן מספקות מענה עבורם. במקרה כזה בהחלט אפשר לבחון את שווי הנכס הקיים ביחס ליתרת משכנתא, ולבצע מהלך שיכלול את מחזור המשכנתא הקיימת, ונטילת הלוואה לכל מטרה בדלתא שבין שווי הנכס על פי הערכת שמאי, לבין יתרת המשכנתא הקיימת.
ייעוץ משכנתאות מקצועי, באמצעות יועצי משכנתאות אשר מתמחים בתחום מחזור המשכנתאות ומיצוי אחוזי מימון, יביא לתכנון הלוואה ותמהיל בתנאים מותאמים והחזר מאוזן בהתאמה ליכולת האישית.
