משכנתא עבור רובנו זוהי העסקה הכי גדולה ומשמעותית שנעשה ועל כן גם מאוד מלחיצה. אם אתם מתכננים לקחת משכתנא, חשוב מאד שתהיו יסודיים ושקולים כדי שתהיו בטוחים שלקחתם את המשכנתא הכי מדוייקת עבורכם, המשרתת את העתיד הפיננסי שלכם ושל משפחתכם.
שבעה כללי יסוד שעליכם לשנן לפני שאתם לוקחים משכתנא:
- החזר חודשי – "אז כמה אחזיר בחודש?" בד"כ זו השאלה שהכי מעניינת את נוטלי המשכנתאות ורבים האנשים שהדבר שמנחה אותם הוא ההחזר הכי נמוך שאפשר. למרבה הצער, זאת שגיאה. אנסה לעשות קצת סדר: ההחזר מושפע ממגוון משתנים כגון: סכום ההלוואה, סוגי המסלולים, תקופות המשכנתא ושיעורי הריבית . ההחזר הנמו/ך ביותר בהכרח אומר שהמשכנתא היא לתקופה הכי ארוכה שאפשר, במסלולים הזולים והמסוכנים ביותר (נגיע לזה). מעבר לסיכון הרב שגלום במשכנתא כזאת, היא גם הכי יקרה בפער ניכר בסופו של דבר. לרוב הבנקים ישתדלו לאשר החזר חודשי של עד שליש מההכנסה נטו של הלווים ובמקרים מסוימים אף יותר.
- תמהיל משכנתא – המשכנתא בעצם מורכבת ממספר מסלולים שונים, שכל אחד מהם הוא הלוואה בפני עצמה, עם מנגנון ריבית, תקופה ותנאים משל עצמה. החוכמה היא לבנות תמהיל מסלולים שמגלם את הצרכים והרצונות של הלווים בכל הקשור להחזר חודשי, שינויים עתידיים, נקודות יציאה ורמת סיכון. את הרכב המשכנתא מומלץ לבנות עם יועץ מומחה או באמצעות מחקר עצמי מעמיק באינטורנט ולא להסתמך על היועצים בבנק שהם במקרים רבים רואים את טובת הבנק לנגד עיניהם ולאו דווקא את טובת הלקוח. מצד אחד, חשוב לבנות הרכב חסכוני שיהיה משתלם מבחינת שיעורי הריבית,תקופות המשכנתא וסך ההחזר בסוף התקופה. מצד שני, תשתדלו לזכור שמשכנתא אינה הלוואה לטווח קצר ולרוב היא תלווה אתכם שנים רבות, לכן עדיך לבנות הרכב מאוזן שלא יכביד עליכם בעתיד ויאפשר להתמודד עם שינויים עתידיים.
- מסלולי המשכנתא – המסלולים השכיחים ביותר הם: פריים – ניתן לקחת עד שליש מגובה המשכנתא, לא צמוד מדד וניתן לפרוע בכל עת ללא קנסות יציאה. הריבית נקבעת על בסיס ריבית בנק ישראל ועשויה להתעדכן באופן תדיר עם שינוי הריבית המשק. ריבית משתנה כל 5 שנים– ריבית המתעדכנת אחת לחמש שנים, תחנת עדכון הריבית היא גם תחנת יציאה עם פטור מקנס, ישנן אפשרויות לריבית משתנה עם ובלי הצמדה למדד. מסלול של ריבית משתנה צמודת מדד זהו בעצם מסלול שבו אין יציבות ארוכת טווח גם בריבית וגם במדד ולכן זהו מסלול הנחשב מסוכן ותנודתי. ריבית קבועה – ריבית יציבה ללא כל שינוי לאורך חיי המשכנתא, ישנן מסלול קבועה צמודה שהוא כן חשוף לשינויים כתוצאה משינויים במדד המחירים לצרכן ומסלול של קבועה לא צמודה שמקנה יציבות מוחלטת, אך מתומחר בהתאם. במסלול ריבית קבועה אין תחנות יציאה ועלול להיות קנס במקרה של פרעון מוקדם.
- הון עצמי – כמה הון עצמי צריך בשביל לקנות בית? אם זאת דירה יחידה אפשר לקבל עד 75% מימון על העסקה, ככה שצריך 25% הון עצמי נזיל – 250,000 ש"ח ברכישת בי, של מיליון ש"ח וכן הלאה. מי שמוכר וקונה נכס אחר יכול לקבל 70% מימון מהבנקים ומי שעבורם זו דירה שניה ומעלה יכולים לקבל עד 50% משווי הנכס. ברכישה בפרויקטים של מחיר למשתכן ניתן להגיע למשכנתא של עד 90% מימון.
- סקר בנקים – ישנה נטייה מאד נפוצה לא לראות בבנק גוף עסקי אלא כמעין גוף נייטרלי, ששומר לנו על הכסף ומלווה לנו בעת הצורך, זוהי שגיאה מרה. בנקים הם חברות עסקיות לכל דבר ועניי ומטרתם היא אחת, להרוויח כמה שיותר כסף. בסופו של דבר, ככל זוג צעיר יקבל ריביות יקרות יותר במשכנתא וישלם יותר הבנק ירוויח יותר, ולהיפך. אי לכך, חשוב מאד לנהל מו"מ אפקטיבי בעת תהליך לקיחת המשכנתא ולא להסתפק בהצעה מ"הבנק של ההורים שלי" או "הסניף שאני בו מגיל 16" אלא לקחת הצעות ממספר בנקים ולקיים תהליך של מכרז ריביות עד שמגיעית למיצוי התהליך. יש לשים דגש לבקש מהבנקים את אותו תמהיל משכנתא כדי שניתן יהיה להשוות בין ההצעות בצורה טובה.
- הוצאות נלוות – בתהליך תכנון המשכנתא רצוי לקחת בחשבון שישנן הוצאות נוספות במסגרת העסקה, הוצאות שעשויות להיות משמעותיות וישפיעו על גובה המשכנתא, ההחזר החודשי הרצוי ועוד. הוצאות עיקריות הן – מס שבח ומס רכישה, תיווך, שיפוץ, עו"ד, יועץ משכנתא ועלויות מעבר דירה. לעיתים הוצאות אלו מגיעות למאות אלפי שקלים.
- ביטוח משכנתא – במסגרת תהליך רכישת המשכנתא הבנקים מחייבים ביצוע של פוליסת ביטוח משענתא. הפוליסה מורכבת מביטוח חיים בגובה סכום המשכנתא לכל הלווים וביטוח נכס בגובה ערך כינון. מטרת הביטוח היא להבטיח את כיסוי המשכנתא במקרה ואחד הלווים הולך לעולמו וגם להבטיח את שלמות הבית שמשמש עבור הבנק בטוחה למשכתנא. לרוב לא משתלם לבצע את הביטוח דרך הבנק ומומלץ לערוך סקר שוק קצר בין 2-3 חברות ביטוח שונות. במקרים של קושי בביצוע ביטוח חיים ניתן לבקש מהבנק פטור מלא או חלקי מביטוח חיים והבנק ישקול את הבקשה. חשוב לקחת בחשבון את ההחזר החודשי של הביטוח בתכנון המשכנתא כדי להימנע מהחזר חודשי גבוה מהרצוי.
