מרבית נוטלי המשכנתאות מקבלים משכנתא לרכישת דירה או בית כשהם מוכנים, בנויים, ניצבים על הקרקע. אולם, במקרים מסוימים, משתלם לכם יותר לקבל משכנתא, ואז, באמצעות משכנתא זו, לבנות את ביתכם במה שנקרא "בניה עצמית". בבניה עצמית אתם, ראשית, רוכשים את המגרש, ורק מכן, אתם בבניה, כשאתם האחראים על כל עניין הבניה. למרות שגם בתהליכים הבניה והרישוי קיימים הבדלים בין רכישת דירה / בית קיימים לבין בניה עצמית, אחד מההבדלים הגדולים בין שני הסוגים הללו, באים לכדי ביטוי בעניין קבלת המשכנתא. וזו, מאחר ובניה עצמית, אמנם מעניקה לכם לא מעט אפשרויות תמרון ומרחב פעולה, אולם, מאידך, היא מכניסה אתכם גם, במידה רבה, למצב של חוסר ודאות מסוים, הן באספקט של העלויות והן באספקט של לוחות הזמנים להתקדמות הבניה ולקצב שחרור הכספים.
ההבדלים בין משכנתא רגילה לבין משכנתא לצורך בניה עצמית
את ההבדלים בין שני מסלולי נטילת המשכנתא, ניתן לתמצת למספר רכיבים עקרוניים:
עלויות רכישת המגרש – בנקים למשכנתאות יאפשרו לכם קבלת משכנתא לצורך רכישת המגרש גם בטרם התחלתם לבנות, ולא ידרשו, כתנאי סף, הצגת היתרים או תוכניות לבניה עתידית. על אף, שמבחינת הגבלות בנק ישראל, אחוזי המימון למשכנתא המיועדת לרכישת מגרש דומים לאחוזי מימון לרכישת בית או דירה קיימים, מרבית הבנקים למשכנתאות לא יאשרו אחוזי מימון גבוהים לצורך רכישת המגרש. זאת, מאחר, ומבחינת הבנק – הקושי למכור מגרש, במקרה ותפגרו בתשלומים והבנק ייאלץ לעשות זאת, גדול יותר מהקושי למכור מבנה קיים.
עלויות בניה – נטילת משכנתא בעבור בניה, תיאלץ אתכם להציג לבנק למשכנתאות אישורים ותוכניות לבניה, את כל הניירת הקיימת. לפני שהבנק יראה את כל המסמכים המלאים, החתומים והמאושרים, אין סיכוי שתקבלו משכנתא. בנוסף, בשלב זה, תתבקשו גם להציג את ההסכמים החתומים שלכם עם אנשי המקצוע המעורבים, כדוגמת הקבלן שעתיד לבצע את הבניה, המפקח על הבניה וכן הלאה.
קצב שחרור כספים – כאן, אנחנו מדברים על ההבדל העיקרי במשכנתאות בין רכישת בית קיים לבין הבניה העצמית. כאשר אתם רוכשים מבנה קיים, אתם משלמים למוכר הבית או הדירה את כל הסכום בתשלום אחד (לכל היותר – בשניים, אם החלטתם על מקדמה מסוימת). בעת בניית בית, תקבלו את הכסף במספר מנות תשלום ולא באחת, והסיבה ההגיונית לכך, כי אינכם זקוקים לכל הסכום במנה אחת, אלא על פי התקדמות הבניה. במצב כזה, כל איש מקצוע מקבל את התשלום לאחר תום ביצוע חלקו בבניה. אתם, תקבלו את הסכום הספציפי שנקבע לשלב זה לצורך תשלום לקבלן לאחר הערכת שמאי מטעם הבנק כי אכן שלב ספציפי זה הסתיים.
כתוצאה מקצב שחרור הכספים השונה בין סוגי המשכנתאות, משתנים תמהיל המשכנתא ורכיבים נוספים, ולכן, גם אם בעבר לקחתם משכנתא לרכישת דירה / בית מוכנים בעצמכם, את נטילת המשכנתא לצורך בניה עצמית, לא כדאי לכם לעשות ללא ליווי של חברה לייעוץ משכנתאות המתמחה במשכנתאות מסוג זה.
