הון עצמי למשכנתא – כמה אחוז של הון עצמי בערך צריך שיהיה כדי לקבל משכנתא

רכישה של דירה או בית מצריכה תכנון מוקדם, הערכה של היכולות הכלכליות, כאשר אלה באות לידי ביטוי בהון העצמי הקיים, כמו גם ביכולת ההחזר.

הבנקים למשכנתאות אינם מעוניינים במימוש השעבוד על הבית שנרכש והליך זה מתרחש לצרכי יצירת בטחונות בלבד, ובמהלך נטילת המשכנתא יציב הבנק מגבלות ודרישות שיפחיתו את הסיכון, תוך בחינה מדקדקת של יכולת ההחזר של הלקוח.

הון עצמי

בראש ובראשונה בעת רכישה של נכס נדל"ן נדרש הון עצמי- אחוז מסוים מסכום הרכישה אותו מביא הקונה ממשאביו העצמאיים, ללא תלות במשכנתא. אחוז ההון העצמי הנדרש משתנה בהתאם לאופי הרכישה: דירה ראשונה, דירה שניה- משפריי דיור, דירה נוספת להשקעה ורכישות נוספות.

אחוזי המימון הניתנים על ידי הבנקים מוגבלים על ידי בנק ישראל לתקרות הבאות:

יתרת התשלום מעבר לאחוזים הללו הוא ההון העצמי הנדרש מן הלקוח להציג, עם הבקשה להלוואת המשכנתא. הסכומים מחושבים ביחס לשווי הנכס כפי שמוין בחוזה הרכישה ומאומת על ידי שמאי מקרקעין מורשה.

השפעת ההון העצמי על הריבית

בעוד שאחוזי המימון המוצגים הם אחוזי המימון המקסימליים שניתן לקבל מן הבנק, על פי הנחיות בנק ישראל, אחוזי מימון נמוכים יותר מן הרף המקסימלי האפשרי, דווקא יבטיחו שיפור מהותי בתנאי המשכנתא ובעלויות הריבית הצפויות.

משכנתא היא מוצר פיננסי אשר שכרו בצדו. רמת הסיכון של הבנק בעסקה מגולמת ומתומחרת בעלויות הריבית, כאשר ככל שהלווה משקיע סכום כסף גדול יותר ברכישה- רמת הסיכון של הבנק בעסקה פחותה, מה שמשפיע על תנאי ההלוואה. בתכנון הלוואת המשכנתא מומלץ להיוועץ בחברת ייעוץ משכנתאות מומלצת כבר בשלב התכנון, במטרה להעריך את אחוז המימון הנדרש ואף לכוון לנכסים מותאמים.

הבנק מדרג את הלווים לשלוש קבוצות ביחס לאחוזי המימון וההון העצמי שהם מביאים:

1. הלוואות בשווי עד 45% מימון- בעסקאות אלו הלקוח מביא לכל הפחות 55% מימון מהונו העצמי- מה שמדרג אותו במיקום גבוה ומבטיח את הריביות האטרקטיביות ביותר.
2. הלוואות בשווי 45%-65% מימון- הלוואות נפוצות אשר מדרגות את הלווה במיקום בינוני- ותחת ריביות סבירות ביחס לאפשרויות המוצעות בשוק, אך לא אופטימליות.
3. מעל 60% מימון- המימון הגבוה ביותר שמספק הבנקים, מה שניתן תחת ריביות גבוהות יותר אשר מבטאות את רמת הסיכון של הבנק.

ההון העצמי המחושב ע"י הבנקים אינו כולל הוצאות נלוות!

חשוב לציין כי תכנון ההון העצמי מצריך בחינה מקצועית הן ביחס לעסקה המוצעת והן ביחס לנתונים נוספים הנוגעים ללווה ולאפשרויות אחרות העומדות לרשותו. ייתכנו סיטואציות בהן נכון יהיה לשמר חלק מן ההון העצמי לטובת חיסכון או השקעות אחרות ולמצות את אחוזי המימון של הבנק, בעוד שבסיטואציות אחרות מוטב יהיה ליטול הלוואות אחרות וגייס הון עצמי ממקורות נוספים, במטרה להפחית את אחוזי המימון. חברת ייעוץ משכנתאות מומלצת ומנוסה לא רק תנהל עבור הלקוח את המשא ומתן אל מול הבנק, אלא גם ובעיקר תסייע לו בתכנון המוקדם, בבניית התמהיל ובקביעת אחוזי המימון.