עם תכנון רכישת בית או דירה, מתחיל גם תכנון המשכנתא הרצויה, ואיתה עולות השאלות האם לפנות אל הבנקים באופן עצמאי, האם להיעזר באיש מקצוע וכמובן כמה עולה יועץ משכנתאות. בשונה ממוצר מדף בסופר, עלותו של יועץ משכנתאות אינה קבועה ונגזרת מפרמטרים רבים.
למעשה, התשובה הטובה ביותר לשאלה כמה עולה יועץ משכנתאות, היא: כמה שהוא רוצה! ללקוח נותר להחליט האם מדובר בעלות אשר משתלמת ביחס לשירות ולתועלת אותה הוא מספק.
נתונים והערכה
גובה משכנתא ממוצעת בישראל על פי דיווחי בנק ישראל עומד על כ-930,000 ₪, משכנתא אשר מהווה אחוז מימון של 60%-75% מערך הנכס. לקוח פרטי אשר יפנה אל הבנק ייבחן ביחס לרמת הסיכון שהוא מהווה לבנק ויכולת ההחזר החודשית שלו. במידה והבנק ימצא את הלקוח כזכאי להלוואת משכנתא, במרבית המקרים הוא יזכה לתמהיל אחיד, בו ההלוואה מתחלקת לשלוש הלוואות בחלקים שווים, וריביות המושפעות הן מריבית בנק ישראל הקבועה והן משאיפות הרווחיות של הבנק. ניתן להניח כי שאיפות הרווחיות של הבנק הן גבוהות, מה שיוצר דלתא רחבה במיוחד בין המשכנתא האפשרית והטובה ללקוח לזו שתוצע על ידי הבנק. העסקה כמובן נתונה למיקוח, אלא שעל מנת להתמקח עם הבנק נדרש ידע והיכרות עם המסלולים השונים ומשמעותם.
ניתן לקבוע בהערכה גסה בלבד, כי במשכנתא הממוצעת, בהשוואת התנאים הניתנים על ידי הבנק ללקוח הפרטי לעומת אלה הניתנים ללקוח המלווה על ידי יועץ משכנתאות, מדובר בחיסכון בסך 100000-150000 ₪ לאורך כל תקופת המשכנתא.
ערכו של שירות יועץ משכנתא
ערכו המוסף של יועץ משכנתאות אינו בא לידי ביטוי רק במיקוח והשגת ריביות טובות יותר ללקוח. זהו למעשה רק השלב האחרון בתהליך בניה ואישור המשכנתא אל מול הבנק.
תחילת התהליך היא בהיכרות מעמיקה עם הלקוחות הלווים, המבנה המשפחתי, הפרופיל הפיננסי, שינויים עתידיים צפויים, כוח החזר ומידע רלוונטי נוסף. על בסיס המידע הזה יבנה היועץ תמהיל משכנתא אופטימלי, שיהיה בנוי ממספר מסלולי הלוואה, ויביא בחשבון משתנים אפשריים. לאחר אישור עקרוני של התמהיל וקבלת הצעה לריביות על ידי הבנק, ינהל היועץ משא ומתן אל מול מספר בנקים שונים בנוגע לתנאי הריבית, ויסגור את ההלוואה בבנק שיספק את התנאים הטובים והמשתלמים ביותר.
מסלולי משכנתא והתאמתם ללקוח
בתכנון המשכנתא ובבניית התמהיל על ידי יועץ הוא יחלק את ההלוואה הכוללת למספר הלוואות קטנות יותר במספר מסלולים. מטרת הפיצול היא להגן על הלקוח מפני סיכונים מיותרים, לשלוט בעלויות, ולאפשר גמישות, משכנתא מדורגת בה סכומי ההחזר יורדים עם השנים והתאמה אישית לתקציב המשפחתי.
משכנתא בריבית פריים– מסלול הפריים הוא מסלול שעלה לכותרות לאחרונה, עם החלטת בנק ישראל לאפשר נטילה של שני שלישים מערך המשכנתא כולה במסלול זה, בשונה משליש אחד כפי שהיה נהוג בעבר. למרות שהנחיית בנק ישראל באה לטובת הציבור ומתוך מטרה להקל עליו, אין משמעות הדבר שנכון וכדאי לקחת את הסכום המקסימלי בריבית פריים. ריבית פריים היא למעשה ריבית בנק ישראל בתוספת 1.6% ומהווה בסיס לתמחור עסקאות והלוואות. ריבית הפריים בישראל נכון לשנת 2021 מצויה בשפל, ועל כן מדובר במסלול משכנתא זול במיוחד. ריבית הפריים אינה מושפעת מן המדד וניתנת במסלולים ללא עלויות וקנסות יציאה, ועל כן מתאימה במיוחד ללווים המתכננים פירעון מוקדם בעתיד. ריבית הפריים היא גם תנודתית מאוד ועל כן נתפסת כמסוכנת.
מסלול משכנתא משתנה צמודה– מסלול משכנתא הניתן לרוב בריביות נוחות, העומדות למשך חמש שנים, כאשר מדי חמש שנים הריבית משתנה וללקוח ישנה תחנת יציאה ללא עלויות דמי היוון וקנסות. המסלול מושפע מריבית בנק ישראל, ועל כן הריבית בו צפויה לעלות במשך השנים, מה שישפיע על גובה ההחזרים.
משכנתא קבועה צמודה למדד– משכנתא בריבית קבועה, לרוב יקרה מן המסלולים המשתנים, וצמודה למדד המחירים לצרכן. מדד זה מטבעו עולה לאורך השנים, מה שמשפיע על קרן תשלום המשכנתא במלואה ולא רק על הריבית.
משכנתא קבועה לא צמודה– משכנתא בריבית שנקבעת מראש, ללא הצמדה, ומהווה עוגן ויציבות מחד גיסא, אולם לרוב גם יקרה יותר ביחס למסלולים האחרים מאידך גיסא. יציאה מוקדמת ממסלול זה תהיה כרוכה לרוב בקנסות גבוהים. היתרון הקיים במסלול הוא הביטחון כי במקרה של עליית מדדים וריביות במשק, חלק זה של המשכנתא יוותר יציב.
מהם עלויות היוון ומדוע יש להביא אותם בחשבון בתכנון המשכנתא
עלויות היוון הן עלויות שבנק יגבה במקרה של סילוק מוקדם, בהתאם לתנאי המסלול. עלויות אלו נועדו לפצות את הבנק בגין ההפרש שבין הרווח המתוכנן לו, לאובדן הרווח שנוצר כתוצאה מן הסילוק המוקדם של ההלוואה או חלק ממנה. ניתן לראות כי לא בכל מסלולי המשכנתא קיימות עלויות היוון, ובמקרה בו צפוי סילוק מוקדם מומלץ לבחור באותם מסלולים שאינם כרוכים בקנסות.
גם במידה ולא נראית באופק אפשרות לפירעון מוקדם של המשכנתא או חלק ממנה, יש להביא זאת בחשבון לצרכי מחזור משכנתא בעתיד, מכירה של הנכס ושיפור דיור וסיטואציות נוספות.
יועץ משכנתאות מנוסה יביא בחשבון לא רק את עלויות המשכנתא הנוכחיות, אלא גם סיטואציות שונות המצריכות סילוק מוקדם ובניית תמהיל שיפחית ככל הניתן בעלויות הללו.
חברת פרדס פיננסיים היא חברה מובילה בישראל בתחום יעוץ משכנתאות ופיננסיים, המספקת ערך מוסף וחיסכון של ממש לעשרות לקוחות ולווים בישראל מדי חודש. מומחי החברה מלווים באופן אישי כל תיק, מסייעים בתיקי מחזור משכנתא, פתרונות לגיוס הון, משכנתאות חדשות ומגוון סוגים של משכנתאות מורכבות.
