בחודש אוגוסט 2021 יצא בנק ישראל בהנחיה, וקבע כי לא ניתן לקבל משכנתא כנגד נכס נדל"ן קיים, לצורך גיוס הון עצמי לרכישת נכס נוסף. ההנחיה נועדה לסייע בבלימת הביקוש הרב למשכנתאות וכתוצאה מכך להוריד את מחירי הדיור, אלא שבנק ישראל מדגיש כי אין מדובר בהנחיה חדשה, כי אם בחידוד של כוונתו המקורית.
מה משמעותו של הון עצמי ברכישת נכס נדל"ן?
על פי הנחיות בנק ישראל, ודרישות הבנקים למשכנתאות, במטרה לצמצם את הסיכון שבמתן הלוואות משכנתא, על הלקוח הלווה לממן אחוז מסוים משווי הנכס באמצעות ההון העצמי שלו, כאשר רק היתרה ניתנת באמצעות הלוואת משכנתא. מדובר בהנחיה שלא ניתן להתנות עליה, ללא קשר להכנסות החודשיות וליכולת ההחזר.
ההון העצמי הנדרש בישראל בעבור דירת מגורים ראשונה עומד על 25% (ניתן לקבל הלוואת משכנתא בגובה 75% לכל היותר, בעבור רכישת דירה שניה נדרש הון עצמי בסך 50%, ואילו ברכישת דירה למשפרי דיור נדרשת הצגת הון בסך 30% ומכירת הדירה הקיימת בטווח זמן קבוע בחוק.
כיצד ניתן לגייס הון עצמי לרכישת דירה שניה
משפחות רבות מבקשות לאורך השנים לרכוש דירה שניה, לצרכי השקעה, לצרכי הכנסה פאסיבית ו/או לטובת הילדים בבוא העת. אלא שגיוס של 50% הון עצמי אינו עניין של מה בכך, ובחיסכון אישי עשוי לארוך שנים ארוכות. נטילת הלוואה רגילה בבנק יכולה להתאים לחלק מהלווים, אולם הלוואה כזאת תהיה מוגבלת בסכום ולרוב לא תענה על הצורך, כמו גם פריסת תשלומים יחסית קצרה ולא נוחה, שתעמיס על ההתנהלות החודשית והתקציב המשפחתי.
גיוס משכנתא לדירה שניה תוך שעבוד הדירה הראשונה נחשבה לדרך הטובה והנוחה ביותר לגיוס הון עצמי, תוך קבלת הלוואה זולה יחסית ובפריסת תשלומים נוחה. בצורה זאת משפחות רבות הצליחו להשקיע ולרכוש דירה שניה, ללא כל הון עצמי.
איך זה עובד?
כאשר קיימת דירת מגורים ללא משכנתא, או עם משכנתא בהיקף נמוך מאחוז המימון המותר, ניתן היה לבקש מן הבנק את הגדלת המשכנתא על בסיס הנכס הקיים.
דוגמא: בבעלות זוג נשוי דירה בשווי 2,000,000 ₪, עם יתרת משכנתא בסך 400,000 ₪. הזוג מעוניין ברכישת דירה שניה בעלות 1,200,000 ₪. בעבור הדירה השנייה יוכלו לקבל משכנתא בסך 50% זאת אומרת 600,000 ₪ ועליהם לגייס 600,000 ₪ נוספים כהון עצמי.
קבלת משכנתא שניה על דירתם הראשונה ניתנת בהיקף של 50%-70%:
50% משווי הדירה הם 1,000,000 ₪.
בהפחתת יתרת המשכנתא הקיימת יוכלו ללוות בגינה עוד 600,000 ₪ והרי ההון העצמי הנדרש לרכישת הדירה השנייה.
משמעות ההנחיה של בנק ישראל
על פי הנחיית בנק ישראל למעשה האפשרות האמורה יורדת מן המדף ולא ניתן עוד לעשות שימוש בנכס הקיים לטובת גיוס הון לנכס חדש. אלא שבפועל בנק ישראל מותיר את האפשרות פרוצה, כאשר הוא מאפשר נטילת משכנתא בגין הדירה הקיימת למגוון צרכים ומטרות, לרבות משכנתא לכל מטרה.
משמעות הדבר: ניתן לקבל הלוואה בגובה 50% משווי הדירה הקיימת, בהפחתת משכנתא קיימת במידה ויש כזאת, לכל מטרה, החל משיפוץ הבית וכלה ברכישת רכב, פתיחת עסק וטיול לחו"ל. מטבע הדברים עם נטילת הלוואה כזאת, הניתנת לכל מטרה, ניתן לעשות בה שימוש גם לצורך העמדתה כהון עצמי לרכישת דירה שניה. הפירצה בחוק ובהנחיה אינה מקרית: משכנתא לדיור היא הלוואה זולה בהרבה ממשכנתא לכל מטרה. למעשה, המשקיעים מוסיפים להציף את השוק ולהשפיע על מחירי הדיור, בעוד שהבנקים גוזרים קופון נאה יותר בגין אותן הלוואות: אותה הגברת בשינוי אדרת.
משכנתא לדירה שניה- שתי משכנתאות בעבור נכס אחד, איך עושים את זה?
לאחר שלמדנו שלמרות ההנחיות והחידודים של בנק ישראל, האפשרות לנטילת משכנתא לדירה שניה תוך שעבוד נכס קיים, שרירה ועומדת, נותר להבין איך לעשות זאת נכון.
מדובר למעשה בשתי הלוואות משכנתא נפרדות, אשר הולכות להעמיס על ההחזר החודשי. כאשר מדובר ברכישת דירה שניה, במקרים רבים הדירה מיועדת להשכרה, ובתכנון נכון של המשכנתא ניתן לבצע את ההתאמה ביחס לדמי השכירות הצפויים.
ליווי וייעוץ משכנתאות
עסקת משכנתא לדירה שניה היא עסקה מורכבת, הכוללת לעתים שתי הלוואות משכנתא שונות, כאשר אחת מהן היא בבחינת הלוואה יקרה יותר. ניתן לשלוט בעלויות המשכנתא, לקדם את התהליך ביעילות ולזכות לתנאים טובים יותר מן הבנקים- באמצעות ליווי מקצועי של יועץ משכנתאות מנוסה. חשיבות גדולה קיימת לבניית התמהיל בנטילת משכנתא לדירה שניה, תוך תכנון קפדני והבאה בחשבון של משתנים רבים. תמהיל מותאם אישית לצרכי המשפחה ואופטימלי עבורם יכול לחסוך כסף רב לאורך שנות המשכנתא.
כאשר מדובר בהלוואת משכנתא לדירה שניה הנרכשת לצורך השקעה ומיועדת להימכר בטווח זמן מוגדר, יש להביא זאת בחשבון בעת תכנון המשכנתא, תוך שילוב מסלולים תנודתיים בעלי ריבית נמוכה, ובחירה במסלולים ללא עמלות היוון וקנסות פירעון, שיאפשרו פירעון מוקדם של המשכנתא עם מכירת הנכס.
חברת פרדס פיננסיים היא חברת ייעוץ משכנתאות מובילה ומנוסה, המעמידה לרשות לקוחותיה הרבים צוות יועצי משכנתאות ראשונים בתחומם. פרדס פיננסיים מתמחה בסוגים שונים של משכנתאות, לרבות משכנתא לדירה שניה, משכנתא לעצמאים, משכנתא לרכישת שטח ולבניה עצמית ושלל הלוואות מורכבות נוספות. הידע, המקצועיות והקשרים הענפים של החברה אל מול כל הבנקים בישראל, מבטיחים כי הדגש בכל עסקת משכנתא הוא על טובת הלקוח בלבד, תוך בנייה ויצירה של תמהילי משכנתא מותאמים אישית ומעולים, וניהול משא ומתן אל מול הבנקים, לקבלת הריביות והעלויות המשתלמות ביותר שניתן.
