המונח "הכנסה פסיבית" הוא אחד המונחים הבולטים כיום בכלכלה, ומתייחס להכנסה קבועה המתקבלת שלא כתוצאה מעבודה ומיגיעה אישית. הצורך בהכנסה פסיבית הוא שילוב בין צורך נוכחי להגדלת ההכנסות בתא המשפחתי, מבלי להעמיס שעות עבודה נוספות, וצורך עתידי ברשת ביטחון כלכלית. בעוד שהשקעות רבות הראו תנודתיות וסיכון, שוק הנדל"ן הוכיח את עצמו כיציב לאורך עשרות שנים, ואף מצוי בנסיקה תמידית, מה שמביא רבים לחפש את האפשרות להשקיע בדירה שניה.
למה לרכוש דירה שניה?
הדירה הראשונה נרכשת לרוב על ידי זוגות צעירים, בהתאמה לצורך האישי ולמשפחתי, ונרכשת תחת החלטות המונעות מרגש, חלום ומעטפת משפחתית. מרבית הזוגות יבצעו לפחות פעם אחת לאורך חייהם שיפור דיור- מכירת הדירה ורכישת נכס גדול/מתאים יותר תחתיה. דירה שניה לעומת זאת נרכשת כהחלטה כלכלית, במטרה לייצר בעתיד הכנסה פאסיבית, לסייע לילדים, ולעתים גם במטרה למכור אותה תוך מספר שנים תוך גזירת תשואה משתלמת.
החשש שקיים בעת השקעות בענפים אחרים, אינו רלוונטי בענף הנדל"ן משתי סיבות:
- חוק הביקוש וההיצע– מחירם של מוצרים ושירותים במשק, בעולם כולו, נקבע על פי חוק הביקוש וההיצע. היצע גבוה יביא למחיר נמוך בעוד שביקוש גבוה ביחס להיצע יביא להאמרת המחירים. בשונה משווקים אחרים בהם הביקוש וההיצע משתנים- את תחום הנדל"ן מלווה אמרה פילוסופית מסורתית הטוענת: "קנה קרקעות כי אלוהים לא מייצר עוד". בעוד שכמות הקרקעות מוגבלת, מה שמגביל את היצע הדירות, הגידול באוכלוסייה נמשך, מה שמוביל לעלייה בביקוש, וכתוצאה ישירה לעליית מחירי נדל"ן תמידית.
- נכס פיזי מוחשי– בשונה מהשקעה במניות או בעסקים שעשויים לקרוס, השקעה בנדל"ן מבטיחה כי גם אם כנגד כל הסיכויים מחיר הנכס ירד, עדיין יעמוד לרשות המשקיע נכס פיזי, לשימוש אישי, למגורים, להשכרה, ולהמתנה עד לשינוי נוסף והזדמנות שייצר שוק הנדל"ן.
איך קונים דירה שניה?
התועלת והיתרונות שבדירה שניה, כנכס וכהשקעה הם ברורים ומובנים, שלא כמו השאלה כיצד ניתן לקנות דירה שניה, כאשר המשכורת מכסה בקושי את ההוצאות השוטפות, ההון העצמי מזערי והמשכנתא בגין הדירה הנוכחית רחוקה מלהסתיים?
תכנון נכון של הרכישה יכול להביא לפתרון ולבנייה של עסקת נדל"ן מותאמת לצורך וליכולת, הן בהיבט של הגדרת סכום העסקה, גיוס ההון העצמי הנדרש ותכנון ויישום של משכנתא אשר תואמת את פוטנציאל התשואה שהנכס צפוי להכניס משכירות.
גיוס הון עצמי
רכישת דירה שניה מצריכה העמדה של 50% מסכום העסקה מהון עצמי. דרישה זו גורמת לרבים לוותר על הזדמנויות מעולות להשקעה בנדל"ן, בשל הון עצמי שאינו עומד בקריטריון. יחד עם זאת, בעלי דירה קיימת, גם אם רובצת עליה עדיין משכנתא קיימת, עשויה להוות בסיס לגיוס ההון העצמי הנדרש.
בעבור דירה ראשונה ניתן לקבל עד 75% מימון בהלוואת משכנתא מן הבנק. דירה שנרכשה תחת הלוואת משכנתא לפני מספר שנים, בסבירות גבוהה שהביאה לשני תרחישים:
- סילוק חלק מן המשכנתא לאורך שנות התשלום.
- עליית מחיר הדירה ביחס למחיר שנרכשה בו בשל העליות המאפיינות את שוק הנדל"ן.
שני התרחישים הללו יצרו מצב בו אחוז המימון שניתן בהלוואה המקורית נמוך מן המימון האפשרי, מה שיוצר 'דלתא' להלוואה נוספת.
דוגמה במספרים:
משפחת חן רכשה דירה בנהריה לפני 12 שנים, בעלות של 1,000,000 ₪.
המשפחה מימנה 300,000 ₪ באמצעות הון עצמי ואת היתרה: 700,000 ₪ באמצעות משכנתא.
לאורך 10 שנים שילמו בני הזוג תשלומי משכנתא קבועים, וכיום יתרת המשכנתא עומדת על: 500,000 ₪.
בבדיקה של שמאי מקרקעין נמצא כי מחירי הדירות בעיר נהריה, עיר חוף צפונית, המקנה לתושביה הנחת מס, ונגישה באמצעות רכבת ישראל וקרבה לכביש 6, האמירו לאורך השנים, וכיום שווי הדירה עומד על 1,300,000 ₪.
בני הזוג זכאים למשכנתא על דירתם בסך 70% מערכה הנוכחי, סכום של: 910,000 ₪.
יחד עם זאת קיימת יתרת משכנתא כאמור, בסך 500,000 ₪, מה שמותיר הפרש לנטילת הלוואה נוספת בסך: 410,000 ₪ שיכולה, כולה או חלקה, להוות הון עצמי לצורך רכישת דירה שניה.
משכנתא לדירה שניה
עם גיוס ההון העצמי, ותוך תכנון מחדש של המשכנתא הנוכחית, פריסת תשלומים מחודשת ושיפור תנאי ההלוואה כך שלא תעמיס על ההתנהלות החודשית, את יתרת הסכום הנדרש לדירה שניה ניתן לגייס כמשכנתא בגינה, בליווי יועץ משכנתא מומחה, במטרה להתאים את התשלומים החודשיים לדמי השכירות אותם צפויה להניב הדירה.
יש להביא בחשבון כמובן עליות נוספות ונלוות, עלות מיסוי, עלות שירותי עורך דין, תיווך, לעתים צורך בשיפוץ ראשוני בטרם השכרת הדירה, אולם בליווי מקצועי ניתן להביא ליישום עסקת נדל"ן משתלמת וייצור של הכנסה פסיבית, גם לאנשים שאינם כרישי נדל"ן ויזמים בהווייתם.
סיכונים ואפשרויות
אחד החששות הגדולים של המשקיעים בדירה שניה, הוא להיקלע למצב בו הדירה אינה מושכרת ותשלומי המשכנתא החודשיים יעמיסו על התקציב המשפחתי. תכנון מראש, בחירה בדירה להשקעה באזורי ביקוש, היכרות עם הסביבה ואף קרבה גיאוגרפית, כל אלו יצמצמו את הסיכונים. גישות שונות מציעות כי מומלץ שלא להשקיע באזורים בהם בניה מרובה ומהירה וקיים חשש למבני רפאים, לתת דגש על אזורים הסמוכים לבתי ספר, לאוניברסיטאות ומכללות, ולוודא את רמת הנגישות והשירותים לשכונה האמורה, אך אין בכך כדי להבטיח השקעה בטוחה. לצד כל אלה חשוב לזכור כי בכל שלב ניתן יהיה למכור את הדירה ולסלק את המשכנתא, על פי החוק הבסיסי בכלכלה: ביקוש והיצע.
המומחים של חברת 'פרדס ייעוץ פיננסי ומשכנתאות', מלווים משפחות רבות בדרכן לדירה שניה, ומעמידים לרשותם ידע וניסיון רב שנים, בתהליך ליווי אישי, יד ביד, ובהתאמה מלאה לכל צורך ולכל חלום.
