הסוד בבניית משכנתא בתנאים טובים הוא בחירה בתמהיל מותאם אישית, מתוכנן וחכם. תמהיל המשכנתא הוא למעשה פיצול של ההלוואה הכוללת למספר הלוואות קטנות, כאשר כל אחת ניתנת בתנאים אחרים. הפיצול נועד על מנת שלא לשים "את כל הביצים בסל אחד", ולצמצמם את רמת הסיכון של ההלוואה, מבלי לפגוע באטרקטיביות שלה.
בפניה אל פקידי הבנק למשכנתאות (כן, גם הנחמדים והמקצועיים שבהם), תזכו לרוב לתמהיל אחיד הקרוי 'תמהיל השלישים', בו ההלוואה מתחלקת לשלושה מסלולים בצורה שווה. מדובר במסלול נוח לניהול ורווחי במיוחד- לבנק, ועל כן הוא המסלול המוצע לכל לקוח באשר הוא, ללא בחינה והתאמה אישית. על מנת לבצע את ההתאמה המיטבית מומלץ להיעזר בשירותי ייעוץ משכנתאות.
על מנת לבנות תמהיל מותאם ומוצלח, יש צורך קודם לכן, להכיר את מסלולי המשכנתא ואת משמעותם:
- משכנתא בריבית פריים- ריבית הפריים היא נגזרת של ריבית בנק ישראל, אשר נקבעת ומשתנה מדי חודש. ריבית הפריים מורכבת מריבית בנק ישראל+1.6%. בעבר נהוג היה לאשר במסלול זה לא יותר משליש מסך המשכנתא הכוללת, אולם בשל הנחיית בנק ישראל שנכנסה לתוקפה בינואר 2021, ניתן כיום לקבל עד 66% מסך המשכנתא במסלול זה. ריבית בנק ישראל וכתוצאה ממנה גם ריבית הפריים נמצאות כיום בשפל, מה שהופך את המסלול האמור למשתלם במיוחד, אולם חשוב לזכור כי מדובר בריבית תנודתית שהגיעה בעבר גם ל-15% ריבית.
- משכנתא בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ)- משכנתא זו מיועדת ליצירת יציבות כלכלית, במטרה להבטיח כי חלק מן המשכנתא יוותר ללא שינוי וללא השפעות. מסלול זה מטבעו יקר יותר, שכן הוא מגלם את רווחיות הבנק לאור התקופה כולה, ומתאים ללקוחות המעדיפים צמצום סיכונים וידיעה מראש של סכום התשלום.
- משכנתא בריבית קבועה-צמודה למדד- משכנתא זו תכלול אמנם ריבית קבועה, אולם הקרן כולה תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן במשק אשר נקבע ומשתנה מדי חודש. בנטילת משכנתא זו חשוב להביא בחשבון את מדיניות בנק ישראל והממשלה לעליית מדד קבועה ומבוקרת.
- משכנתא בריבית משתנה- משכנתא בריבית משתנה משלבת בין הצורך ביציבות לתמחור ריביות נוח יותר, בזכות היותה קבועה לאורך 5 שנים, ומשתנה מדי תקופה זו בהתאמה למספר פרמטרים.
- משכנתא צמודה למט"ח- משכנתא צמודה למטבע חוץ היא משכנתא פחות נפוצה בישראל כיום, אולם הייתה נהוגה בשנים בהן עלויות הנדל"ן, לרכישה או לצרכי שכירות, תומחרו בדולרים. כיום משכנתא זו מיועדת למשקיעים, לאנשים המרוויחים את שכרם והכנסותיהם הקבועות במטבע חוץ.
תכנון המשכנתא חשוב במיוחד בעת נטילתה, הן בפיזור ההלוואה בין המסלולים השונים, והן בבחינת עלויות ההיוון והסילוק המוקדם בכל מסלול, למקרים בהם צפויים סכומי כסף משמעותיים בהמשך שינותבו לצרכי סילוק, והן לצרכי מחזור משכנתא עתידי.
ייעוץ משכנתאות בפרדס פיננסיים יאפשר ליווי מקצועי ואישי ותכנון חכם של המשכנתא, בהתאמה אישית לכל לווה.
