גם בתוככי ענף המשכנתאות ניתן לזהות התמחויות שונות וצרכים ייחודיים, כאשר אחד התחומים המורכבים בהיבט של נטילת משכנתא, היא משכנתא לבנייה עצמית. נטילת משכנתא לבנייה עצמית שונה מנטילת משכנתא לצורך רכישת דירה או בית קיים, מקבלן או מיד שנייה. במשכנתא לבנייה עצמית הבנק אינו מקבל כעירבון בית מוכן, ועל כן רמת הסיכון שלו עולה, מה שמשפיע הן על תנאי המשכנתא והן על הבירוקרטיה ודרישות הבנק.
מספר דגשים חשובים בנטילת משכנתא לבנייה עצמית:
- עלויות הבניה- משכנתא לבנייה עצמית היא משכנתא הנחלקת לשני חלקים: עלות המגרש- שהיא עלות קבועה ומוסכמת בעת רכישתו, ועלות הבנייה- עלות אשר מסתמכת על תכנון והערכה מוקדמת. מומלץ לתכנן את עלויות הבנייה באמצעות אנשי מקצוע מובילים, לתת את הדעת על כלל העלויות האפשריות, עיכובים ושינויים, תקלות, צרכים משתנים וכל פרמטר אשר עשוי להשפיע על העלות.
חשוב לדעת כי משכנתא לבנייה עצמית ניתנת באחוזים דומים למשכנתא לרכישת נכס, אולם במקרה של טעות בהערכה לאחר מיצוי אחוזי המשכנתא הקיימים, לא ניתן יהיה לגייס הון נוסף באמצעות משכנתא מן הבנק, ותיאלצו לגיוס הון מגורמים אחרים, מה שעשוי להקשות על התקדמות הבנייה.
- מועדי התשלום- במשכנתא לבנייה עצמית הבנק יעביר בתחילה את עלות המגרש בלבד, ובהמשך ישחרר כסף בפעימות קבועות על פי התקדמות הבנייה בפועל, ועל פי הערכות שמאי. חשוב לתאם בהסכמים מול קבלני הביצוע השונים את מועדי התשלום, ולהתנות אותם בהתקדמות הבנייה בפועל, במטרה להימנע מסיטואציות של עיכובים בתשלום והפרות חוזה, כתוצאה ממדיניות הבנק.
- ייעוץ משכנתאות- בעוד שבעסקאות רכישה סטנדרטיות יועץ משכנתא מהווה כוח עזר ומסייע לחיסכון בעלויות, בתיקי משכנתא בבנייה עצמית מקצועיות וידע של ייעוץ משכנתאות רחב ומותאם עשויים להיות מכריעים ולהגן על הלקוח הלווה מפני סיטואציות מורכבות ועלויות מופקעות. לא כל יועץ משכנתאות מתמחה בתחום זה, ועל כן חשוב וכדאי לפנות לחברה פיננסית המספקת ייעוץ משכנתאות מורחב על פי נושאים ותחומים, ותדע להעמיד לרשות הלקוח יועץ מנוסה בתחום המומחיות האמור.
- תמהיל המשכנתא- תמהיל המשכנתא במשכנתא בבניה עצמית נדרש לתכנון מוקפד, שכן המשכנתא ניתנת בפעימות, ונבנית למעשה לאורך מסלול נטילתה. במקרים רבים לאחר סיום הבניה ועם העמדת הבית, לצד קבלת כל רכיבי ההלוואה, נכון לאחד את כל ההלוואות לכדי הלוואה אחת בתמהיל מותאם, ולבצע למעשה מחזור למשכנתא. משום כך, בשלב נטילת הסכומים הראשוניים בפועל מומלץ להתחייב דווקא למסלול הפריים שעומד כיום על ריבית נמוכה וניתן לפירעון מוקדם ללא עמלות היוון וקנסות, מה שיאפשר סילוק מהיר שלו לצרכי מחזור.
בניה עצמית היא תהליך מורכב, אישית ופיננסית, ואינו מותאם לכל אחד. לצד עלויות הבינוי חשוב להביא בחשבון גם עלויות מיסוי, בירוקרטיה ואישורים, שמאות ועלויות נוספות.
