אז כמו תמיד, גם עכשיו, אנחנו כאן כדי לעשות לכם סדר במספרים. בואו נראה מה קרה בחודשים האחרונים ואיך זה הולך להשפיע על המשכנתא שלכם!
עליות במדד המחירים לצרכן
מדד המחירים לצרכן זה אחד הנושאים המדוברים והחמים בתקופה הנוכחית ולא בכדי. מדד זה למעשה משקף את סל הצריכה למשפחה וכאשר המדד עולה, מדובר בתוצאה של התייקרות של המוצרים והשירותים הבסיסיים ביותר.
וכאן בישראל המדד אכן הולך ועולה, ולמרות ירידה במחירים של חלק מהסעיפים (כמו למשל הלבשה והנעלה שם הייתה ירידה של 2.6% בפברואר), המדד עדיין הולך ומטפס עקב התייקרות של מוצרי צריכה בסיסיים אחרים כמו פירות וירקות וכמובן, עליה במחירי הדיור.
למעשה, רק בחודש פברואר המדד עלה ב-0.7%, מה שמוביל למצב בו ב-12 החודשים האחרונים המדד עלה סה"כ ב-3.5%, שזה מעבר ליעד של בנק ישראל.
נוכח העליות הללו, בתחילת חודש מרץ עדכן בנק ישראל את תחזית האינפלציה השנתית שלו ל-2022, מ-1.6% ל-2.1%.
ואיך זה קשור למשכנתא שלכם? זה קשור בעיקר במידה ולקחתם, או שאתם מתכוונים לקחת, משכנתא המשלבת מסלול צמוד מדד. כאשר המדד במשק עולה ישנה השפעה מיידית על יתרת הקרן מאחר ובגלל ההצמדה הקרן עולה מעלה באותו שיעור. לשם ההמחשה, אם לקחתם 100,000 ש"ח במסלול צמוד מדד והמדד עלה ב-1%, אתם עכשיו חייבים לבנק 101,000 ש"ח והריבית שתשלמו על ההלוואה תהיה על הסכום, גם על הסכום שנוסף עקב ההצמדה למדד. כתוצאה מכך גם גובה ההחזר החודשי עולה. לכן, חשוב לזכור לפני בחירת מסלולי משכנתא הצמודים למדד, שכל שינוי בגובה מדד המחירים לצרכן משפיע על יתרת הקרן וגם על גובה ההחזר החודשי.
עליות במדד תשומות הבניה
בדיוק כמו מדד המחירים לצרכן, המשקף את העלות של סל צריכה בסיסי למשק בית, מדד תשומות הבניה הוא מדד סטטיסטי המתפרסם כל חודש ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והוא משקף את מחירי הבניה של הקבלנים.
עליה במדד תשומות הבניה היא חלק בלתי נפרד מהעליה במחירי הנדל"ן בישראל וגם מדד זה הולך ומרקיע שחקים. ב-2021 פורסם בגלובס נתון מעניין כי מדד זה עלה בשנה ב-5.6%, כאשר הסיבה העיקרית היא ההשבתה העולמית של ייצור חומרי הבנייה בתקופת הקורונה, מה שמייצר ביקושים רבים על היצע קטן במיוחד, והתוצאה היא עליית מחיר. בנוסף, ענף ההובלה הימית נתון לקשיים רבים, מה שמייקר את ההובלה במידה ניכרת.
בשנים האחרונות וגם בשנת 2022 מדד תשומות הבניה ממשיך לעלות, דבר שמשקף חלק מהסיבות לעליה הקיצונית במחירי הנדל"ן (שהגיעו למספר שיא של 13% בשנה!).
לשמחתנו, לאחרונה אושרה רפורמה שמטרתה להאט את העלייה של מדד תשומות הבניה.
איך זה הולך לעבוד בעצם? כאשר קונים נכס על הנייר, או במהלך הבנייה, המחיר שישולם לקבלן יהיה צמוד למדד תשומות הבניה, כדי שבמקרה ועלויות הבניה יגדלו תוך כדי התהליך, הקבלן לא יפגע ויספוג את העלויות הנוספות. מסיבה זו המחיר הסופי של הנכס עשוי להיות גבוה יותר מאשר ברגע חתימת החוזה.
מדד תשומות הבניה מורכב בין היתר גם ממחיר הקרקע, וכיוון שאם יעלה מחיר הקרקע לא יגרם נזק לקבלן כיון שהוא כבר שילם על הקרקע, הרפורמה החדשה תוציא את מחירי הקרקעות ממדד תשומות הבניה כך שמדד זה לא יושפע מעליית מחירי הקרקעות והעלייה שלו תהיה מתונה יותר.
הריבית עלתה בארה"ב, עכשיו גם בישראל!
האינפלציה בארה"ב חרגה משמעותית מהתקרה המתוכננת והגיעה לשיא ב-40 השנים האחרונות לגובה של קרוב ל-8%! במצב הזה לא נותרה לנגיד הבנק המרכזי האמריקאי ברירה אלא להכריז על עלייה של 0.25% בריבית המשק בארה"ב, במטרה לעצור את עליית המחירים במשק.
לנוכח עליית המדד בישראל נגיד בנק ישראל הצהיר אתמול שריבית בנק ישראל תעלה גם היא ברבע אחוז כך שנכון לעכשיו היא עומדת על 0.35%.
עליית ריבית בנק ישראל משפיעה גם היא על ציבור נוטלי המשכנתאות, עקב ההשפעה של ריבית בנק ישראל על רכיב הפריים.
ריבית פריים פירושה ריבית בנק ישראל + 1.5%. כיוון שכיום ריבית בנק ישראל עומדת על 0.35%, ריבית הפריים עומדת על 1.85% (1.5%+0.35%=1.85%).
מסלול הפריים הוא מסלול נפוץ ביותר בהרכב המשכנתאות וכל עליה או ירידה בריבית בנק ישראל משפיעה על ציבור הלווים באופן ישיר. נכון לעכשיו, עבור הרוב המוחלט של הלווים השינוי בהחזר החודשי לא יהיה משמעותי, אך מה שכן יכול להיות משמעותי, זה שככל נראה מדובר בתחילתה של מגמה ובמידה ותהיינה העלאות ריבית נוספות, השינוי בהחזר החודשי יהיה יותר מהותי ומורגש.
התייקרות ריביות המשכנתא
בחודשיים האחרונים ישנה התייקרות משמעותית בריביות המשכנתא, דבר שנובע משתי סיבות עיקריות. הסיבה הראשונה לעלייה היא שעם פתיחת 2022, הבנקים באופן טבעי שואפים להתאזן אל מול כל ההטבות וההנחות שנתנו בסוף שנת 2021 כדי לעמוד ביעדים שהציבו לעצמם בתחום המשכנתאות. בסוף שנת 2021 התנאים היו סופר אטרקטיביים (אנחנו בתור יועצי משכנתאות המלצנו לאלה שכבר יש להם משכנתא לבצע מחזור וכך סייענו להם לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך השנים) וכמו בכל השווקים, עם פתיחתה של שנה חדשה המחירים מתייצבים כך שהרווחיות של הבנקים תהיה מקסימלית.
הסיבה השנייה לעליית הריביות היא עליות המדד הגבוהות. כפי שציינו, אנחנו עדים היום לעליות מדד משמעותיות יותר ממה שהתרגלנו בישראל (3.5% בשנה) ואף גבוהות יותר באירופה ובארה"ב. עליות המדד משפיעות על עלויות הגיוס של הבנק מה שמתגלגל לבסוף לפתחם של ציבור נוטלי המשכנתאות.
סיבה נוספת לעליית הריביות היא שהבנקים שכבר צופים את העליה של ריבית בנק ישראל, מתמחרים מראש את העליה הצפויה בריבית, כדי להימנע ממצב בו עלויות גיוס הכסף של הבנקים עולות וריביות המשכנתא נשארות נמוכות, דבר שעלול להסב לבנקים נזק רבים.
בנוסף, אם בתמהיל המשכנתא שלכם ישנם מסלולים צמודי מדד בטח הרגשתם בכיס את ההשפעות של עליות המדד בשנים האחרונות. שילוב מסלולים צמודי מדד לא מתאים לכולם וחשוב לדעת שחשיפה למדד עלולה לגרום להתייקרות של המשכנתא, במידה והמדד עולה.
תוכנית "דירה בהנחה" יוצאת לדרך! האם זה הולך לחסוך לכם כסף?
דירה בהנחה היא שם כולל למגוון מסלולי דיור של משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל: מחיר מטרה, מחיר מופחת, מחיר למשתכן ודירה להשכיר.
זה בעצם מיתוג מחדש של תוכניות שכבר היו קיימות וכעת עומדות כולן תחת מטריה אחת.
מלכתחילה התוכניות נוצרו במטרה להקל על חסרי דירה לרכוש דירה בתנאים מועדפים או לשכור דירה, כאשר בין התוכניות קיימים כמה הבדלים עליהם ניתן לקרוא באתר של משרד הבינוי והשיכון.
רוצים לדעת עוד על תוכנית מחיר בהנחה?
לחצו כאן והיכנסו לכתבה המלאה ששודרה במהדורה המרכזית של חדשות 12, שם התראיין אבירם טננבאום, מנכ"ל פרדס ייעוץ פיננסי ומשכנתאות ויועץ משכנתאות בכיר יחד עם מומחים נוספים בתחום.
