בשנת 2020 ניתן היה לראות גידול של 14% בכמות המשכנתאות שנלקחו על ידי הציבור בישראל, ביחס לשנה דאשתקד, כאשר משכנתאות שניתנו לבעלי משכנתאות קיימות, לצרכי סילוק ההלוואה הקיימת והתחייבות להלוואה חדשה- עמדו על 33% מסך המשכנתאות הכוללות.
מדוע למעשה רבים כל כך בחרו להגיע לפתחי הבנקים, ולבקש לבצע מחזור למשכנתא הקיימת?
מחזור משכנתא הוא תהליך בו הלווה נוטל הלוואה חדשה בערך יתרת המשכנתא, לצורך סילוק ההלוואה הישנה והתחייבות להלוואת משכנתא חדשה. הסיבה לביצוע המחזור היא סיבה פיננסית גרידא.
חשוב לדעת: משכנתא היא הלוואה הניתנת לשנים ארוכות, בתנאים אשר נהוגים ומתאימים למשק וללווה בזמן נטילת ההלוואה. שינויים המתרחשים עם השנים, הן במצבו האישי של הלווה והן בתנאי המשק והריביות בשוק, עשויים לאפשר נטילה של אותה הלוואה- בתנאים טובים יותר, ומכאן הביקוש למחזור.
ריביות המשכנתא
ריביות המשכנתא מהוות את רווחיות הבנק בגין מתן ההלוואה. מכאן, שלבנק האינטרס בקביעת ריביות גבוהות, בעוד שהלקוח יחתור לקביעת ריביות נמוכות ככל הניתן.
הגורמים המשפיעים על קביעת הריבית:
רמת הסיכון- כאשר הבנק מעניק הלוואות רחבות היקף וארוכות שנים- הוא נוטל סיכון מסוים, לאי השבת כספי ההלוואה. כאשר הסיכון גבוה במיוחד הבנק ידחה את הבקשה וימנע מלתת ללקוח את הכסף המבוקש. כאשר הסיכון נמצא בגדר הנורמל, הבנק יתמחר את הסיכון באחוזי הריבית. סיכון נמוך שווה לריבית נמוכה.
אחוז המימון- אחוז המימון הוא האחוז שמהווה סכום ההלוואה שהעניק הבנק, ביחס לשווי הנכס הכולל כפי שנקבע על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. ככל שאחוז המימון שמעניק הבנק גבוה יותר- כך גדלה רמת הסיכון שהוא נוטל, ועלויות הריבית יהיו גבוהות יותר בהתאם. לקוח בעל הון עצמי המהווה רכיב גדול מערך הנכס יזכה לריבית נמוכה יותר.
ריבית בנק ישראל- ריבית בנק ישראל היא ריבית הנקבעת ומתעדכנת מדי חודש במשק, ומהווה את הבסיס לכלל העסקאות הפיננסיות. ריבית בנק ישראל היא הריבית הבסיסית עליה מתווספים רכיבים נוספים המשפיעים על הלוואת משכנתא. עם תחילת משבר הקורונה ריבית בנק ישראל קפצה בפתאומיות, כתגובת המשק לחוסר הוודאות, אולם לאחר מכן, בזכות התערבות רגולטורית והשפעות נוספות, צנחה לשפל שלא נראה בתולדותיה, מה שהביא לעלויות ריביות נמוכות שמשכו את הלווים והמשקיעים.
נתוני הלווה- הנתונים האישיים והפיננסיים של הלווה הם חלק בלתי נפרד מקביעת העלויות של הלוואת המשכנתא. משכנתא אינה מוצר מדף ותנאיה אינם זהים לכל. נתוני הלווה נוגעים למצבו האישי (זוג נשוי אשר רוכש דירה יהווה סיכון נמוך מאדם יחיד), רמת ההכנסות שלו, התחייבויות קודמות, התנהלות כלכלית בעבר (עמידה בהתחייבויות, אי החזרת המחאות) והיקף הון עצמי- יהוו גורמים משפיעים על עלויות המשכנתא המבוקשת.
פרדס פיננסיים מלווה לקוחות פרטיים, משפחות ובעלי עסקים, בדרך למשכנתא מתאימה בתנאים מעולים, תוך מיקוח על ריביות והשגת התנאים הטובים ביותר
