משכנתא היא הלוואה מורכבת וארוכת שנים, אשר מגלמת בתוכה סיכונים רבים. יחד עם זאת מדובר בהלוואה אשר מרבית הלווים נוטלים, תוך בחינת הפרמטרים הרבים, לטווח הקצר בלבד. לא בכדי המקצוע המבוקש ביותר בשנים האחרונות הוא יועץ משכנתאות, ורבים תרים אחר המלצה על יועץ משכנתאות מקצועי, מתוך ההבנה כי נדרש ידע ומקצועיות רבה בתכנון הלוואה המותאמת לעתיםל-30 שנים.
ענף המשכנתאות הפך לתחרותי, כאשר רגולציות ממשלתיות הפקיעו את בלעדיות המשכנתא מפני הבנקים, וקבעו הנחיות אשר נועדו להגן על הלקוחות הלווים ולהטיב עמם, מה שהביא גם למודעות גדולה לאפשרויות מחזור המשכנתאות. רבים נוטלים הלוואות משכנתא כיום אינם מתעמקים בתנאים ובעלויות, ואף נשענים בגלוי על האפשרות לבצע מחזור למשכנתא בעתיד. חשוב לציין כי אפשרות מחזור משכנתא היא אפשרות קיימת, ואף מומלצת לבחינה מעת לעת, יחד עם זאת, חשוב ליטול הלוואת משכנתא אשר מותאמת ליכולת ולצרכים ולא להתבסס על שינויים עתידיים ולא ידועים אשר עשויים אף להשפיע לרעה על השוק ועל הלקוחות.
מהם הפרמטרים אליהם חשוב להתייחס בנטילת משכנתא?
הון עצמי- ההון העצמי הוא סכום הכסף שמעמיד הלווה לטובת העסקה, ומהווה תנאי לקבלת יתרת הסכום מן הבנק. בנק ישראל קבע תקרות לאחוזי המימון שניתן לקבל מן הבנק, בהתאם לאופי העסקה, וביחס לערך הנכס כפי שנקבע על ידי שמאי מקרקעין. ככל שההון העצמי גדול יותר, כך יפחתו אחוזי המימון של הבנק, מה שיאפשר קבלה של תנאים טובים וריביות אטרקטיביות יותר. לעתים כדאי לעשות את המאמץ ולגייס הון עצמי נוסף במטרה להקטין את אחוזי המימון, ובמקרים מסוימים תיתכן כדאיות דווקא לשמירה של חלק מן ההון העצמי ונטילה של הלוואה גדולה יותר.
יכולת ההחזר- יכולת ההחזר של הלוואת המשכנתא נבחנת על פי היכולת הכלכלית העכשווית: השכר הקבוע, ההתחייבויות וההוצאות. יכולת ההחזר היא בין הפרמטרים התנודתיים ביותר, ועוברת שינויים רבים, שניתן לחזות ולהביא בחשבון בעת תכנון המשכנתא. נטילת משכנתא בגיל צעיר, כאשר אחד מבני הזוג או שניהם בתקופה הסטודנטיאלית, בהכרח מצביעה על יכולת החזר שתגדל עם השנים עם סיום הלימודים. גם מעמד בעבודה נוטה להשתנות לטובה ואתו שדרוגי שכר, ילדים קטנים במסגרות פרטיות שעולות כסף רב- ועם כניסתם למערכת החינוך מפחיתים עומס רב מן התקציב החודשי. יתכנו גם שינויים צפויים לכיוון השני, דוגמת זוג צעיר בעל הכנסות גבוהות ללא ילדים, כאשר כצפוי עם בוא הילדים עשויה להתרחש ירידה בהיקף העבודה לצד גידול בהוצאות. מומלץ לקבל המלצה על יועץ משכנתאות, ולהתייעץ עמו, במטרה להכיר את כל הפרמטרים המשפיעים על יכולת ההחזר והשינויים האפשריים.
תכנון נכון של יכולת ההחזר לאורך זמן יבטיח משכנתא אופטימלית בתנאים טובים יותר, ושילוב של המשכנתא באורח החיים, באופן שישתלב ולא יעמיס על התקציב החודשי.
סילוק מוקדם באמצעות קבלת סכומי כסף- ללווים רבים קרנות השתלמות, תכניות חיסכון, מענקים ותצורות נוספות של סכומי כסף גדולים ומשמעותיים, אשר עתידים להיות ממומשים לאורך השנים. תכנון ובחירה בתמהיל משכנתא נכון, יאפשר להביא בחשבון את הסכומים הללו לצורך סילוק מוקדם של חלקים מן המשכנתא, לקיצור התקופה ולהקלה בתשלום החודשי.
