מי שנטל בעבר משכנתא, או אפילו רק התעניין מעט, גילה כי ענף המשכנתאות כולל מושגים רבים, סבוכים ומקצועיים, אשר לכל אחד מהם השפעה ניכרת על עלויות המשכנתא, ההחזר החודשי, כמות השנים להתחייבות ואחרות.
אין צורך להיות בעל מקצוע בעולם הפיננסיים על מנת לקבל הלוואת משכנתא, אולם בהחלט ישנם מושגים ומידע שחשוב להכיר בטרם הפניה אל הבנקים:
אחוז מימון- אחוז מימון הוא למעשה האחוז שמהווה סכום המשכנתא, מעלות הנכס כולו, כפי שנקבע על ידי שמאי מקרקעין. מדוע אחוז המימון רלוונטי לעסקה? מאחר והוא מהווה את הסיכון אותו נוטל הבנק במתן ההלוואה. ככל שאחוז המימון גבוה יותר, כך עלויות המשכנתא יהיו יקרות יותר, מאחר ואחוז מימון גבוה משקף רמת סיכון גבוהה יותר של הבנק. בכל מקרה אחוז המימון המקסימלי האפשרי עומד על 70-75% מימון, מה שמחייב הון עצמי בסכום הדלתא שנותרה.
אחוז המימון האופטימלי בהיבט התנאים והריביות עומד על כ-40%, כאשר גם אחוזי מימון נמוכים במיוחד עשויים להרע את התנאים ללווה, וזאת מאחר ובמקרה של אי כיסוי ההלוואה הבנק יתקשה לממש את הנכס בעבור סכום הלוואה נמוך.
תמהיל- המשכנתא היא הלוואה בסכומים גבוהים ובפריסה ארוכת טווח, ועל כן אינה ניתנת בתנאים אחידים לכלל סכום ההלוואה, אלא על ידי פיצולו למספר מסלולים. מסלולים אלו קרויים תמהיל. בפניה אל הבנק תזכו לחלוקה כמעט אוטומטית של הסכום לשלושה מסלולים- מה שמכונה תמהיל השלישים המסורתי. תמהיל זה הוא תמהיל אופטימלי מצוין ורווחי- לבנקים! הוא אינו מביא בחשבון צרכים משתנים של הלווה, שינויים ביכולת ההחזר, סכומי כסף עתידיים צפויים או למעשה כל מידע אחר.
משכנתא אינה מוצר מדף, ואינה מתאימה באופן זהה לכלל הלווים. במטרה ליצור הלוואת משכנתא אופטימלית בעלת רמת סיכון נמוכה- חשוב לבנות תמהיל מותאם אישית תוך סיוע ייעוץ משכנתאות, הבוחן נכונה הן את השינויים במשק, הן את מצבו הפיננסי של הלווה והן את השינויים העתידיים הצפויים.
עלויות היוון ופירעון מוקדם- לא רבים יודעים, אולם במקרים של פירעון מוקדם של המשכנתא- קיימות עלויות היוון שנועדו לפצות את הבנק על עלויות הריבית העתידיות אשר היו צפויות לו, ואותן הוא מפסיד עם סילוק מוקדם של ההלוואה. עלויות אלו קיימות גם במקרים של מחזור משכנתא, שכן הלווה למעשה נוטל הלוואה חדשה באמצעותה הוא מסלק את ההלוואה הקיימת.
מאחר וכיום נהוג ונכון לבחון ולבצע מחזור למשכנתא מדי מספר שנים, במעמד הנטילה ו/או המחזור, חשוב לבחון את עלויות ההיוון והסילוק, ולהביא אותם בחשבון בתחשיב הכדאיות. בעת נטילת משכנתא אשר מראש צפוי חלק ממנה לפירעון מוקדם, מומלץ לקחת רכיב זה באחד מן המסלולים אשר אינם כרוכים בעמלות פירעון מוקדם.
