בעשור האחרון נסוב הדיון הפוליטי-כלכלי במדינת ישראל סביב עלויות הדיור, כאשר דיור בר השגה הפך למושג נכסף, ומחירי הדירות בישראל, במרכז ובפריפריה כאחד- האמירו בעשרות אחוזים. לצד הנתונים הללו בולט נתון שלעתים סותר את המציאות הכלכלית, המצביע על גידול משמעותי בבניה, ברכישת הדירות ובאחוז משפרי הדיור. נראה כי עלויות הדיור לא רק שאינן מרתיעות את הרוכשים, אלא אף מדרבנות אותם למהר ולרכוש נדל"ן, בטרם יגיע גל עליות נוסף.
היבט נוסף שמאפשר את המשך והגידול ברכישת נדל"ן, הוא השינויים שנעשו בענף המשכנתאות בישראל, עד לכדי הפיכת התחום למקצוע לכל דבר ועניין, והאפשרות להתנהל בליווי יועץ משכנתאות מומחה.
ליווי של ייעוץ משכנתאות כבר בשלב התכנון
רבים נוטים לחשוב כי ראשית התהליך היא רכישת בית או דירה, פניה למספר בנקים לבירור ורק במידה ולא התקבלה ההלוואה בתנאים הרצויים- נכון יהיה לפנות אל יועץ משכנתאות. בפועל, פניה לייעוץ משכנתאות מקצועי כבר בשלב התכנון, תביא למיצוי ההון העצמי, הערכה מקצועית בנוגע להיקף ההלוואה ויכולת ההחזר שתסייע גם במיקוד החיפושים אחר נכס מתאים לרכישה, היערכות נכונה יותר בטרם הפנייה אל הבנקים השונים, והגדלת הסיכויים לקבלת הלוואה בתנאים אופטימליים.
לא רק ריבית
את המספרים ועלויות הריבית הנתונים על גבי ההצעות של הבנקים ללווים, ניתן ללמוד בקלות באמצעות מספר סרטונים ומאמרים ברשת. יחד עם זאת, הריבית לבדה אינה מהווה את הפרמטר המכריע לכדאיות המשכנתא.
בבחירה ובניה של תכנית המשכנתא חשוב לתת את הדעת על התמהיל, לדעת מהם המסלולים המותאמים יותר לטווח הארוך ומהם העדיפים לפירעון מוקדם, לצפות שחרור של קופות גמל, תכניות חיסכון וקבלה של סכומי כסף אחרים, שניתן יהיה בעזרתם לסלק חלקים מן ההלוואה בעתיד, להכיר את עלויות ההיוון והפירעון ולהשקיף אל העתיד האישי והמשפחתי: עליה בשכר, הבאת ילדים נוספים לעולם, וכל שינוי שעשוי להשפיע לחיוב או לשלילה, על יכולת ההחזר.
תמהיל המשכנתא מהווה למעשה חלוקה של ההלוואה כולה והקצאה של סכום מתוך הסכום הכולל לכל מסלול. כדאי להכיר את ההבדלים בין מסלול הפריים, מסלול צמוד מדד, מסלול הקבועה הצמודה ומסלול המשכנתא הקבועה הלא צמודה, ולחלק בניהם את ההלוואה באופן אופטימלי ומותאם אישית.
מוזמנים לצפות באבירם בסרטון מתוך כתבה ב- N12 על שינוי הפריים במשכנתאות
מה עושים כאשר ההון העצמי אינו מספק?
בנטילת משכנתא דורש הבנק לצמצם את הסיכון, על ידי הדרישה מן הלווה להעמיד הון עצמי הנע בין 25-30% מערך הנכס כולו. ללא קשר ליכולת ההחזר, במידה ולא ניתן להציג הון עצמי כנדרש, הבנק לא יאשר את קבלת ההלוואה. יחד עם זאת, קיימים פתרונות נוספים בניהם נטילת משכנתא נוספת על נכס קיים לטובת גיוס הון עצמי, שעבוד בית ההורים ונטילת משכנתא הפוכה, קבלת הלוואה חוץ בנקאית או אחרת- כאשר כל אלה בכפוף ליכולת ההחזר ולביטחונות, יכולים לספק מענה.
