השקעה בנכס נדל"ן היא השקעה משתלמת ומבטיחה, בעלת סיכון נמוך במיוחד. רבים חולמים על דירה שניה שתניב הכנסה קבועה משכירות, ותהווה מקור הכנסה פאסיבית לימות הפנסיה. אלא ששוק הנדל"ן מוסיף להתחמם, ומחירי הדירות נוסקים אתו, מה שמרחיק את החלום מאלה שאינם בעלי הון וממון ומותירים את הנכסים הרווחיים לאילי נדל"ן ומשקיעים.
בעלי דירות קיימות, גם כאשר אלה משמשות למגורים ולשימוש עצמי, אינם מודעים ליכולת למנף את הנכס הקיים, במטרה לייצר הון עצמי לרכישת דירה שניה. מדובר בהלוואת משכנתא על בסיס ערך הנכס הקיים, שתהווה את ההון העצמי לרכישת נכס נוסף, כאשר המשכנתא להשלמת סכום הרכישה בגינו תשולם מדמי השכירות אותם הוא צפוי להניב.
איך זה עובד?
למשפחה נכס קיים, דירת מגורים בשווי 1400000 ₪. שני בני הזוג עובדים ומכניסים יחד 18000 ₪ בחודש, מתוכם הכנסתם הפנויה (בהפחתת הלוואות והתחייבויות קבועות) עומדת על 16000 ₪ בחודש. לבני הזוג אין כלל הון עצמי אותו יוכלו להעמיד לטובת רכישת נכס נוסף.
הם מבקשים לרכוש דירה להשקעה בשווי מוערך בן 900000 ₪.
הבנק יאפשר את קבלת המשכנתא בגין הדירה השנייה בערך 50% בלבד מערכה, זאת אומרת משכנתא אפשרית בסך 450000 ₪, בהחזר חודשי מוערך בסך 2500 ₪ לתקופה בת 25 שנים, כאשר הדירה צפויה להכניס דמי שכירות בסך 2800 ₪ בחודש. ללא גיוס 450000 ₪ נוספים לא ניתן יהיה לבצע את העסקה.
האפשרות העמדת בפני בני הזוג היא משכון דירה עבור קניית דירה שניה.
משמעות הדבר היא נטילת הלוואה על חשבון הנכס הקיים. מאחר ודירתם שווה 1400000 ₪, תעמוד לזכותם האפשרות ליטול סכום בסך עד 700000 ₪- מחצית מערך הנכס, כהלוואה לצורך הון עצמי לדירה.
אם יבחרו ללוות 450000 תוך שעבוד כל דירה, יגיעו בנקל אל הסכום המלא, ללא השקעה של הון אישי, ויעמידו בבעלותם (ולתקופה לא מבוטלת גם בבעלות הבנק) נכס נדל"ן מניב.
החיסרון
החיסרון בתהליך משכון דירה עבור קניית דירה שניה, הוא ההחזר החודשי שיוטל על המשפחה ועשוי להכביד. בהנחה והמשכנתא בגין הדירה הראשונה תינתן בתנאים זהים למשכנתא השנייה (לרוב קיים פער קטן לטובת ההלוואה הראשונה), יידרשו בני הזוג להחזיר מדי חודש 5000 ₪ בגין שתי המשכנתאות, בעוד שדמי השכירות יעמדו על 2800 ₪, מעט יותר ממחצית הסכום.
במידה ומדובר בהחזר חודשי אשר מתאים למשפחה, ובהתחשב בהתחייבויות והוצאות אחרות, הרי שמדובר בעסקה טובה שסייעה להם ברכישת נכס נדל"ן נוסף. בבוא הזמן ועם סיום ההתחייבות לתשלומים, מדובר יהיה בנכס המניב הכנסה קבועה למשפחה.
על פי הכנסות המשפחה מדובר בפחות משליש מהכנסתה הפנויה, מה שהופך את העסקה לאפשרית.
מה קורה במידה ועל הנכס הקיים רובצת משכנתא קיימת?
במידה ועל דירת המגורים קיימת כבר משכנתא, סכום ההלוואה האפשרי לצורך רכישת דירה שניה יעמוד על הדלתא שבין המשכנתא הקיימת, ל-50% משווי הנכס. לדוגמא: במידה ואותה משפחה מחויבת ליתרת משכנתא בסך 300000 ₪, סכום ההלוואה האפשרי יהיה 750000 ₪- מחצית משווי הדירה, בהפחתת 300000 ₪ סכום ההתחייבות הקיימת, מה שיותיר אפשרות ללוות 450000 ₪ כנדרש לביצוע העסקה. התחייבות גדולה יותר תאלץ גיוס הון עצמי נוסף או בחירה בנכס בעל ערך נמוך יותר.
חברת פרדס פיננסיים מסייעת למשפחות לעשות צעד קדימה ולהבטיח את עתידכם ועתיד ילדיכם, באמצעות מיצוי האפשרויות לרכישת דירה נוספת, מינוף נכסים קיימים להון עצמי, ובניית תכנית משכנתא משתלמת ונוחה.
