בפניה אל יועץ משכנתאות בבנק, לאחר הערכה וקבלת אישור עקרוני להלוואה, יציג פקיד הבנק בפני הלקוחות המיועדים מסמך, בו סכום ההלוואה המתבקש נחלק לשלושה חלקים שווים, כאשר כל אחד מהם ניתן בתנאי ריבית שונים. הפקיד יסביר כיצד הפיצול למעשה מגן על הלקוח משינויים בריביות, מה שעל פניו בהלוואה ארוכת שנים ללא כל וודאות להתנהלות המשק בעתיד, נראה נכון וחכם.
לפני שממהרים לחתום חשוב לזכור:
- פקיד הבנק הנחמד אינו חבר שלכם ואינו עובד עבורכם. הוא עובד עבור הבנק, ומשרת את האינטרסים של הבנק.
- תמהיל השלישים המוצע הוא אכן תמהיל מצוין ואופטימלי- לבנק, ומשיג עבורו את פלח הרווחיות הגבוה ביותר.
עם התובנות הללו נמשיך לבניית תמהיל משכנתא מותאם אישית, שהפעם, גם יביא בחשבון את האינטרס שלכם כלווים.
מהו תמהיל משכנתא?
תמהיל משכנתא הוא פיצול של ההלוואה למספר חלקים, כאשר כל מסלול יכלול חלק מן הסכום ויינתן בתנאים שונים, הן בסוג הריבית, גובה הריבית ופריסת התשלומים.
חשוב מאוד לבנות תמהיל מותאם ולא להסתמך על תבנית קיימת, מאחר ומשכנתא היא הלוואה ארוכת שנים, אשר מושפעת ממגוון משתנים. תמהיל נכון יביא בחשבון את המשתנים הללו וינצל את המסלולים לטובת הפחתת עלות המשכנתא הכוללת ושיפור תנאי ההחזר.
תמהיל משתלם על פי סוג המשכנתא
סוג המשכנתא ומטרתה ישפיעו אף הם על תנאי המשכנתא, וכפועל יוצא על התמהיל הרצוי. משכנתא לרכישת דירת מגורים ראשונה אינה דומה למשכנתא לרכישת דירה שניה להשקעה, או להלוואת משכנתא לכל מטרה.
בין סוגי המשכנתא הייחודיים נמצאת גם
משכנתא הפוכה– משכנתא המיועדת לבני הגיל השלישי, לגיוס סכום כסף גדול למטרות שונות, תוך שעבוד הבית הקיים לשם כך. משכנתא הפוכה נועדה לסייע ללווים לממש את הביטחון הנדל"ני שברשותם, ולזכות להלוואה שאינה מחייבת החזר חודשי אימתני, ולעתים ללא החזר כלל.
משכנתא הפוכה מסתמכת על הכסף ממכירת הבית עם פטירת הלווים, או במקרה ויבחרו לעשות כן, על ידם בעודם בחיים.
בבניית תמהיל ההחזר בתכנון של משכנתא הפוכה יש לבחון את יכולת הלווים לצד סדרי העדיפויות שלהם. ניתן לשלב החזר בגין הריבית בלבד, החזר שינגוס בקרן ובריבית גם יחד, או להחליט על משכנתא ללא החזר חודשי כלל, וזאת תוך ההבנה כי עלויות המשכנתא ייגזרו מסכום מכירת הבית ועל חשבון נתח הירושה העתידי.
האם נכון להגדיל את נתח הפריים לאחר אישור בנק ישראל?
בתחילת שנת 2021, החליט בנק ישראל להגדיל את רכיב הפריים האפשרי במשכנתא לשני שלישים, במקום שליש שהיה נהוג בעבר. מסלול הפריים מגלם את ריבית בנק ישראל, המצויה כיום בשפל, בתוספת מחצית האחוז. מדובר בריבית נמוכה לכל הדעות, אולם חשוב לזכור כי מדובר בריבית תנודתית ולא יציבה, ולא ניתן לחזות את דרכה בעתיד. ניתן וכדאי לשלב אותה במשכנתא, אולם לא בהכרח בסכום המקסימלי הניתן.
