משכנתא היא הלוואה מורכבת וארוכת שנים, אשר מושפעת ממשתנים רבים בכלכלה ובמשק, בהתאם לתמהיל ולמסלולים הנבחרים. בפניה אל ייעוץ משכנתאות אל מול פקידי הבנק, יספקו אלה תמהיל מובנה קבוע למרבית המוחלט של הלקוחות המכונה תמהיל שלישים. למעשה סכום המשכנתא הנדרש מחולק לשלושה וחלקים, כאשר כל חלק נלקח במסלול הלוואה וריבית שונה. המסלולים הנהוגים בתמהיל השלישים:
ריבית פריים- משכנתא בריבית פריים היא משכנתא הצמודה לריבית בנק ישראל בתוספת מרווח הנקבע על ידי הבנקים עצמם, העומד כיום על כ-1.5%. ריבית זו היא ריבית תנודתית במיוחד, ולמרות שריבית בנק ישראל נמצאת בשפל בימים אלו, צפויה בהמשך לעלות על פי תחזיות כלכליות. בזכות רגולציה והתערבות של בנק ישראל לטובת ציבור נוטלי המשכנתאות, מסלול זה מאפשר כיום נטילה של עד שני שלישים מן הסכום הכולל של ההלוואה בריבית פריים.
למרות נהירה של הציבור אל מסלול הפריים, יש להביא בחשבון שלטווח הארוך דווקא מסלול זה עשוי לסכן ולהביא לעלייה בהחזרים, ולשלב אותו בצורה מתונה ומתוכננת בהלוואת המשכנתא.
ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה למדד)- הריבית הקבועה מתאימה לאנשים שמעוניינים ביציבות ההלוואה, ומבקשים להימנע מהפתעות בהחזר החודשי. ריבית זו מטבע הדברים מעט יותר יקרה מהלוואות בריביות משתנות, מאחר והיא מגלמת בתוכה עליות אפשריות.
הריבית הקבועה שאינה צמודה נותרת קבועה במלואה, וגובה הריבית אינו משתנה לאורך כל תקופת המשכנתא. לעומת זאת, משכנתא בריבית קבועה אשר צמודה למדד, משפיעה על ההחזר החודשי על פי תנודות מדד המחירים לצרכן די חודש.
ריבית משתנה (צמודה או לא צמודה למדד)- משכנתא בריבית משתנה מתחייבת לריבית לאורך תקופה העומדת לרוב על חמש שנים, ומשתנה מדי אותה תקופה ביחס לפרמטרים שונים. בדומה למשכנתא הקבועה גם משכנתא זו מספקת אפשרות הצמדה של התשלול החודשי למדד או תשלום ללא הצמדה, כאשר הריבית נותרת קבועה.
מדד המחירים לצרכן מהו
כפי שניתן לראות במסלולי ההלוואה השונים, למדד המחירים לצרכן השפעה ניכרת על עלויות המשכנתא, והוא משתלב במסלולים השונים, ואף שאינו קובע באופן ישיר את הריבית במסלול, הוא בר השפעה עליה.
מדד המחירים לצרכן הוא למעשה כלי אשר נועד לבחון את תנודתיות המחירים במשק, באמצעות הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שקבעה סל של מוצרים ושירותים שונים הנהוגים במשק הישראלי- ובוחנת את אותו הסל מדי חודש. מדד זה נוטה לירידות קלות בעת משברים דוגמת מלחמה ואחרים, וניתן היה לראות זאת בעת משבר הקורונה ששינה את סדר היום והצרכנות הישראלית, אולם נוטה גם לנסיקה בימות שגרה.
עליית המדד מוכרת גם בשם אינפלציה, לעומת ירידת המדד הקרויה גם בשם הפחות מוכר: דפלציה.
מדד המחירים לצרכן נמדד ברמה החודשית והשנתית, כאשר נהוג להשוות אותו מדי חודש לחודש הקודם לו, כמו גם לאותו החודש הקלנדרי בשנה שעברה.
ניתן לראות בתמהיל המשכנתא הנהוג כי למדד המחירים לצרכן עשויה להיות השפעה רבה על עלויות המשכנתא, וחשוב לתכנן באופן אופטימלי את נוכחותו בתמהיל ההלוואה הכולל.
מדד המחירים לצרכן- השפעות
מדד המחירים לצרכן מביא בחשבון את כלל ההוצאות הנהוגות במשק הישראלי, ובוחן שינויים בעלויות המזון, תוך פילוח לקבוצות מזון(בשר, פירות וירקות, מוצרי מדף, חלב ומוצריו), דיור(עלויות נכסי נדל"ן, משכנתאות, שוק השכירויות), תחבורה (עלויות רכבים, דלק, נסיעה בתחבורה ציבורית), אנרגיה (חשמל, גז), תקשורת ופרמטרים רבים אחרים-בשל היות המדד רחב והתייחסותו לגורמים כה רבים, השינויים בו מושפעים ממגוון פרמטרים ומשתנים במשק.
מדד המחירים לצרכן מושפע מן הפוליטיקה המקומית, אשר מייצרת לעתים אי וודאות שמשפיעה על מחירים, מבצעת התערבות רגולטורית המשפיעה על מחירים ומאמצת מדיניות כלכלית ברת השפעה (דירה לא מע"מ, מחיר למשתכן, הורדה או עלייה של מיסים).
המדד מושפע גם מתנאי אקלים ואקולוגיה, מזג האוויר, וזאת כתוצאה מהשפעתם על החקלאות וכפועל יוצא על מחירי המזון.
המצב הבטחוני משפיע אף הוא על מדד המחירים לצרכן, הן בפגיעה ובשינויים בהרגלי הצרכנות, והן בנתוני הייבוא: היקפים ועלויות של מוצרים ושירותים אשר מיובאים מחו"ל. המצב הבטחוני עשוי להשפיע באופן ניכר על עלויות הנפט- מה שיתגלגל ככדור שלג אל עלויות האנרגיה והדלק.
השפעה מהותית על מדד המחירים לצרכן נובעת מעלויות הנדל"ן, כאשר מדובר בעסקאות בהיקף רחב המהוות חלק ניכר מן ההוצאה של משפחה ויחידים בישראל- למרות ניסיונות להתערבות רגולטורית במטרה להביא לירידה במחירי הדירות בישראל ולייצור של דיור בר השגה, מדובר בשוק המציג עליה עקבית לאורך שנים ארוכות, וזאת בשל החוק הבסיסי ביותר בכלכלה: ביקוש והיצע. מאחר וקרקעות הן משאב מוגבל ממנו לא ניתן לייצר עוד- ההיצע נותר מוגבל(למרות הרחבת הבניה והפשרת הקרקעות), ולצד הביקוש הגובר מחירי הנדל"ן מוסיפים להאמיר.
מוזמנים לקרוא עוד על שוק המשכנתאות במאמר לעיתון the marker בו התראיין אבירם>>>>
מדד המחירים לצרכן- צפי ותחזיות
מדינת ישראל מצויה בסיומו של משבר בריאותי וכלכלי גדול, שנולד בשל מגפת הקורונה, וליווה את המדינה למעלה משנה.עם פרוץ המשבר ניתן היה לראות ירידה קלה במדד המחירים לצרכן, אשר נבע מסגירת המשק, אחוזי האבטלה הגבוהים ותחושת חוסר הוודאות שליוותה את הציבור הישראלי. יחד עם זאת, כבר חודשים ספורים לתוך משבר הקורונה ועוד כאשר היה רחוק מסיום, ניתן היה לראות עליה מדודה ועקבית בנתוני המדד, כאשר הציבור הישראלי שב לבצע רכישות, לעתים אף בהיקף גבוה יותר, מסיבות סוציולוגיות ואחרות.
השפעה נוספת על עליית מדד המחירים לצרכן הישראלי, נעוצה בשמיים הסגורים ובמצב הקורונה במדינות שונות בעולם, מה שהביא הן לפגיעה בייבוא והן ליתר בילויים ורכישות בישראל על חשבון פלח הנוסעים לחו"ל.
על פי כל התחזיות הכלכליות בשנה הקרובה נראה עליית מחירים במרבית ענפי המשק, אשר בהכרח תביא לעליית מדד המחירים לצרכן.
כבר בחודש מאי 2021 צפויה להירשם עליה בת 0.6% במדד, כאשר זו באה לידי ביטוי בעליות המחירים בענפים הבאים:
סעיף המזון צפוי לעלות ב-0.4%
מחירי הפירות וירקות צפויים לעלות בכ-3.0%, על רקע עלייה עונתית במחירי פירות הקיץ, שכבר ניכרים ברשתות השיווק.
סעיף תחבורה ותקשורת צפוי לעלות ב-0.1% על רקע עליה של 0.3% במחירי הדלק בעולם.
המים צפויים להתייקר ב-4.4% ומשקפים חורף קל בו לא ניכרו גשמים מהותיים ואגירה של מים.
סעיף הלבשה והנעלה צפוי לעלות ב-9.5% (עודכן מעלה מ-5.1%), בעקבות חישוב "הגשר". חישוב זה מתייחס לכניסה של פרטי הקיץ, כאשר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מבצעת השוואה בין חודש מאי השנה אל מול חודש מאי אשתקד.
במאי 2020 מחירי הלבשה והנעלה הושפעו מהסגר והיו נמוכים (0.3%+) ולכן השפעת הבסיס צפויה להוביל לעלייה חדה במאי 2021.
עדכון זה תרם 0.2 נ"א למדד הכללי בחודש מאי.
האינפלציה ב-12 החודשים הקרובים צפויה לעלות ב-1.9% ואינפלציית הליבה ב-1.7%.
בתחילת 2022 הארנונה צפויה להתייקר ב-2.2% ולתרום כ-0.05 נ"א למדד הכללי.
מסלול משכנתא צמוד מדד- סיכונים
אחד המאפיינים אשר הופכים את המשכנתא צמודת המדד לבררי סיכון יותר מן המסלולים האחרים, הוא הצמדת המדד לקרן המשכנתא, ולא לריבית לבדה. בשונה לדוגמה ממסלול הפריים, בו עלייה בריבית בנק ישראל תביא לעלייה בריבית המשכנתא, במסלול משכנתא צמוד למדד, עליה של המדד תביא לעליית הקרן כולה. זאת אומרת שעליית המדד תיצור בפועל הלוואה יקרה יותר בריבית יקרה יותר.
גם מחזור של רכיב המשכנתא אשר צמוד למדד יתבצע תוך נשיאת המדד, שכן קרן ההלוואה תהיה גבוהה יותר למחזור.
בניסיון להעריך את מסלולי הריבית השונים ואת ההשפעות העתידיות על המשכנתא, חשוב להביא בחשבון את התנהגות הריבית והמדד בעבר, כמו גם את יעדי בנק ישראל המהווים תשקיף ותחזית לכלכלה הישראלית. ריבית בנק ישראל, המהווה את הבסיס לקביעת ריבית הפריים, מצויה בשפל, וקיים צפי לעליה מתונה במהלך השנים. יחד עם זאת, מדד המחירים לצרכן המהווה את הפרמטר לבחינת עלויות המוצרים השונים במשק, צפוי לעלות לא רק בתחזיות השונות, אם כי כיעד מוגדר של בנק ישראל.
עליית המדד באה לידי ביטוי גם בעת משבר הקורונה ומיד עם ההתאוששות ממנו, הן במחירי הדיור אשר מרקיעים שחקים וטרם נמצאה הדרך לבלימתם, הן בעלויות מכשירי החשמל והאלקטרוניקה, בעלויות הנופש והפנאי, בעלויות המזון ובתחומים נוספים.
עם פתיחת האפשרות לנטילת אחוז גבוה יותר מן המשכנתא במסלול ריבית הפריים, מסלולים צמודי מדד הפכו למסלולים בסיכון גבוה, פחות דומיננטיים במשכנתאות רבות, ומומלצים לשילוב בהיקף נמוך ומבוקר- בהתאמה אישית.
כיצד נגן על המשכנתא שלנו מעליית המדד?
כאמור, עליית המדד הצפויה עתידה להשפיע מאוד על נוטלי המשכנתאות, כאשר תכנון לא נכון של תמהיל המשכנתא עשוי להוביל לעלייה של מאות שקלים בתשלום החודשי, ועליה של עשרות ומאות אלפי שקלים לאורך כל חיי המשכנתא.
למעשה, עליית מדד מגדילה את הקרן ויוצרת הפרשי הצמדה, מה שמגדיל לטווח הארוך את עלויות המשכנתא.
בעבור לקוחות בעלי משכנתא שנלקחה על פי תמהיל השלישים המסורתי, שדואג באופן חד צדדי לרווחיות הבנק, מומלץ לגשת אל ייעוץ משכנתאות– יועץ בכיר ומומחה בתחום שיבחן את התמהיל ויציג אפשרויות למחזור משתלם של המשכנתא.
גם נוטלי משכנתאות חדשים אשר ייעזרו ביועץ משכנתא מקצועי יבטיחו לעצמם חיסכון ניכר, בזכות בניית תמהיל אופטימלי ומותאם אישית, לצד מיקוח על הריביות.
משכנתא אינה מוצר מדף ומצריכה תכנון והתאמה ללווים, ליכולת ההחזר שלהם תוך הבאה בחשבון של שינויים עתידיים. שילוב ריבית הצמודה למדד המחירים לצרכן בתמהיל המשכנתא הוא שילוב רצוי, אולם יש לקבוע היקף מוגבל ולא מאיים של חלקו בתמהיל. במידה וצפויים בעתיד להתקבל סכומי כסף (קרנות פנסיה וקופות גמל, קרן השתלמות, תכניות חיסכון, כספי ביטוח, מתנות וירושות), ניתן לשלב את אלה בתכנון, ולזכות במסלולים בעלי ריבית מידית נמוכה אשר ייפרעו בטרם העלאת הריבית (דוגמת צמודה משתנה).
חשוב לזכור כי יועצי המשכנתאות של הבנקים אינן מייצגים כלל ועיקר את האינטרסים של הלקוחות, ויעשו כל שביכולתם למכור הלוואות משכנתא יקרות בהן רווחיות הבנק תרקיע שחקים, על חשבון הלקוח. ייעוץ משכנתאות פרטי ובלתי תלוי יביא למיצוי אופטימלי שלתנאי ההלוואה, לרבות הותרת פתחים ואפשרות למחזור עתידי- בהתאמה לנתוני הריביות במשק ולשינויים עתידיים ביכולת ההחזר של הלקוחות.
