ההחלטה לרכוש בית היא החלטה משמעותית, וזה לא סוד שעבור מרבית משקי הבית מדובר על ההחלטה הכלכלית הגדולה ביותר שיקבלו בחייהם.
אם גם אתם החלטתם לרכוש בית (בין אם למגורים או להשקעה) ואתם צריכים לקחת משכנתא, אתם ככל הנראה תמצאו את עצמכם בקרוב בפגישה עם יועץ משכנתאות של הבנק במטרה לקבל את ההלוואה הנכספת.
הלוואת המשכנתא נחשבת להלוואה מעולה. הפריסה שלה ארוכת שנים והעלות שלה נמוכה יחסית לסוגים שונים של הלוואות וכשאנחנו מדברים על העלות שלה, אנחנו מתכוונים כמובן לריבית.
אז למי שלא לגמרי סגור על זה נסביר ונאמר שהריבית היא למעשה המחיר שאתם משלמים לבנק עבור ההלוואה שהוא נותן לכם, בין אם זו הלוואה רגילה, הלוואת משכנתא או אפילו המחיר שאתם משלמים על המינוס בחשבון הבנק (כן כן, גם זה סוג של הלוואה).
בפשטות אפשר לומר שהריבית היא הדרך של הבנק להרוויח כסף ושאם הריבית גבוהה זה אומר שההלוואה יקרה ואם הריבית נמוכה זה אומר שההלוואה זולה.
אתם בטוח רוצים משכנתא זולה, השאלה היא, האם אתם יודעים איך לעשות את זה?
כשמדובר על משכנתא הנלקחת בסוף שנה זה קל יותר, כיוון שלבנקים יש תמריץ להוריד ריביות כדי לעמוד ביעדים שהגדירו לעצמם, אבל מה עושים כשאנחנו רק בתחילת השנה?
כיוון שהשאיפה היא לשלם ריביות נמוכות יותר ולהשאיר את הכסף בכיס שלכם ולא בכיס של הבנק, אז כדאי שתקבלו את המשכנתא הטובה והזולה ביותר ריכזנו עבורכם מספר דרכים באמצעותן ניתן להוזיל את הריביות:
הורדת שיעור המימון
המושג שיעור מימון מתייחס לסכום ההלוואה שאותה אנחנו מבקשים מהבנק, ביחס לשווי הנכס.
ז"א שאם השווי של הנכס אותו אנחנו מעוניינים לקנות הוא 2 מיליון ש"ח ויש לנו הון עצמי של 1 מיליון ש"ח, אז הסכום שנצטרך להלוות מהבנק הוא 1 מיליון ש"ח שזה בדיוק חצי משווי הנכס ולכן שיעור המימון שאנחנו צריכים מהבנק הוא 50%.
דוגמה נוספת:
אם השווי של הנכס אותו אנחנו מעוניינים לקנות הוא 2 מיליון ש"ח ויש לנו הון עצמי של חצי מיליון ש"ח, אז הסכום שנצטרך להלוות מהבנק הוא 1.5 מיליון ש"ח שזה אומר ששיעור המימון שאנחנו צריכים מהבנק הוא 75%.
מה שחשוב לדעת על שיעור המימון, בכל הנוגע להורדת הריבית על ההלוואה, זה ששיעור המימון מתחלק ל-3 מדרגות:
- מימון עד 45% משווי הנכס
- מימון של 45%-60% משווי הנכס
- מימון של למעלה מ-60% משווי הנכס
וככל ששיעור המימון גבוה יותר, כך הריבית שאותה תשלמו תהיה גבוהה יותר!
לכן, כדי לחסוך בריביות כדאי לשאוף לקחת את הלוואת המשכנתא בשיעור המימון הנמוך ביותר האפשרי, או ע"י רכישת נכס בשווי נמוך יותר או ע"י הגדלת ההון העצמי הנדרש להשלמת העסקה.
יש כל מיני דרכים להגדיל את ההון העצמי, כמו למשל לגייס סכום כסף מהמשפחה (אם זה אפשרי), ע"י לקיחת הלוואה בתנאים טובים דרך מקום עבודה, או אפילו לפתוח חשבון בנק פעיל בבנק בו נלקחת הלוואת המשכנתא עם הבטחה לקבל הלוואה בריבית נמוכה משמעותית שתשתלב בצורה טובה עם ההחזר החודשי של הלוואת המשכנתא עצמה.
חשוב לנו לציין שהפתרון הזה מתאים למי שנמצא קרוב למדרגת המימון, או למי שיש לו הרבה גמישות כספית. בהרבה מקרים לא יהיה מומלץ להתאמץ מאוד בשביל זה או לוותר על עסקה רק כי נמצאים במדרגת מימון גבוהה.
שילוב מסלולים צמודים למדד בתמהיל המשכנתא
כדי לתת לכם סכום כסף משמעותי, הבנקים עצמם לווים כסף עליו הם משלמים ריבית, לכן שינויים בריבית בנק ישראל ובמדד המחירים לצרכן משפיעים על הריווחיות של הבנקים בזמן שהם נותנים לציבור משכנתאות לטובת רכישת נכסים.
מהסיבה הזאת שילוב של מסלולים צמודי מדד עשויים לתמרץ את הבנק לתת לכם ריביות טובות.
זה לא אומר שבהכרח שאתם תקחו משכנתא מסוכנת שלא מתאימה לכם, אבל בהחלט אפשר ע"י בניית תמהיל משכנתא נכון ומאוזן, שמתאים לצרכים המשפחתיים, המידיים וארוכי הטווח שלכם, לשלב מסלולים משתנים וצמודי מדד שיגרמו לבנק לתת לכם ריביות נוחות יותר, גם על המסלולים היציבים יותר שבתמהיל.
כמובן ששילוב מסלולים צמודי מדד לא מתאים לכולם וחשוב לדעת שחשיפה למדד לאורך זמן עלולה לגרום להתייקרות של המשכנתא, במידה והמדד עולה. לכן, כדאי לשקול היטב את המשמעות של ההחלטה הזו ואם צריך אז גם להתייעץ עם יועץ משכנאות מנוסה.
ניהול תהליך משכנתא מול כמה בנקים במקביל
מכירים את זה שאתם רוצים לקנות מכונת כביסה ונכנסים לכמה אתרי מכירות כדי לעשות השוואת מחירים? יצא לכם פעם לנסות ולשפר את התנאים שלכם מול חברת התקשורת שלכם כדי להוזיל את העלויות החודשיות של קו הטלפון שלכם ובדקתם את התנאים מול כמה חברות? אם עניתם "לא" אז קודם כל עצה שלנו, תעשו את זה, זה שווה לכם הרבה מאוד כסף 🙂 אם עניתם "כן" אז מצוין! כי במשכנתא זה עובד בדיוק אותו דבר.
כמו שאמרנו בהתחלה הבנק הוא עסק שמרוויח המווון כסף על הלוואות המשכנתא שהוא נותן ובדיוק כמו הבעלים של חנות מכשירי החשמל ממנה קניתם את מכונת הכביסה, הבנק רוצה אתכם לקוחות שלו!
במצב כזה ניהול תהליך משכנתא מול כמה בנקים במקביל מהווה מנוף משמעותי במו"מ.
כדי למצות תהליך משכנתא בצורה הטובה ביותר וכדי לקבל משכנתא חסכונית ככל שניתן חשוב מאוד לפנות לכמה בנקים, אך כדי שהתהליך מולם באמת יהיה איכותי, עליכם לוודא שאתם מקבלים מהבנקים אליהם אתם פונים הצעות לתמהיל אחיד כדי שיהיה אפשר להשוות ביניהם. אם אתם לא באמת יודעים מה זה אומר ואיך לעשות את זה ואם אתם רוצים תמהיל שמתאים לצרכים המידיים ולמטרות ארוכות הטווח שלכם, אתם מוזמנים לפנות אלינו ואנחנו נעזור לכם לבנות את התמהיל איתו תוכלו לפנות לבנקים.
העברת חשבון פעיל לבנק בו נלקחת המשכנתא
מקור נוסף ועיקרי של הכנסות הבנק הוא חשבונות העו"ש, לכן, בהרבה מאוד מקרים, לאחר שכבר הגדלתם את ההון העצמי והורדתם את שיעור המימון, אחרי ששקלתם שילוב מסלולים צמודי מדד לתמהיל ואחרי שניהלתם מו"מ עם הבנקים כדי להבין איפה הכי משתלם ומתאים לכם לקחת משכנתא, הכלי האחרון שנשאר לכם להשתמש בו להוזלת ריביות הוא פתיחת חשבון פעיל בבנק בו נלקחת המשכנתא.
האפשרות של הבנק להרוויח על קיומו של חשבון העו"ש מהווה קלף מיקוח ומגדילה את ההיתכנות להוזלה נוספת של הריביות של המשכנתא. גם אם זו לא תהיה הוזלה גדולה של אחוזים שלמים בריבית, בהלוואה גדולה כמו משכנתא המשמעות של כל עשירית אחוז יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים. זה אמנם לא מובטח ולא יקרה בכל תהליך משכנתא, אבל שווה תמיד לנסות ולבדוק גם את האפשרות הזאת 🙂
'פרדס ייעוץ פיננסי ומשכנתאות' היא חברה המתמחה בייעוץ משכנתאות וליווי של רוכשי דירות בתהליכי משכנתא ע"י יועצי משכנתאות בכירים, בין אם הם משקיעים, רוכשי דירה ראשונה או משפרי דיור ועוסקת בכל מה שקשור לעולם של מימון ונדל"ן.
