ענף ייעוץ המשכנתאות צבר תאוצה, כמו גם המודעות לאפשרות לחיסכון כספי מהותי באמצעות תכנון נכון של הלוואת המשכנתא. גם בעלי נכסים ומשכנתא קיימת נעזרים בשירותי יועץ משכנתאות פרטי, בתהליך מחזור משכנתא במטרה להתאים את ההלוואה לתנאי החיים המשתנים ולחסוך בעלויות.
יועץ משכנתאות פרטי לממחזרי משכנתא
מחזור משכנתא הוא תהליך בו הלווים נוטלים הלוואה חדשה לצורך כיסוי הלוואת המשכנתא הישנה, במטרה לשפר את תנאיה. במקרים רבים מחזור ההלוואה יביא לקיצור שנות המשכנתא, להפחתה משמעותית בתשלומים החודשיים- ולחיסכון רב בעלויות ההלוואה הכוללת.
ההלוואה החדשה יכולה להינתן מן הבנק בו מתנהלת המשכנתא הנוכחית, או אל מול כל בנק אחר, מה שיוצר תחרותיות בין הבנקים שבאה לטובת הלקוח.|
תפקידו של יועץ משכנתאות פרטי בתהליך מחזור המשכנתא הוא לבחון את דו"ח היתרות לסילוק ותנאי המשכנתא הקיימת, לצד צרכי משק הבית והמשפחה של הלווים. לעתים שינויים במעמד התעסוקתי, בהכנסות ו/או בהוצאות החודשיות, קיום של סכומי כסף שלא היו בעבר (ירושות, מתנות, קרנות השתלמות), כל אלו עשויים להשפיע על התכנון המחודש של המשכנתא, לשנות את כוח ההחזר ולאפשר יצירת תמהיל משכנתא חדש ומותאם יותר.
לאחר בניית התמהיל הרצוי ובחינת החיסכון האפשרי, תפקיד היועץ הוא לפנות אל הבנקים השונים ולהשיג עסקה טובה יותר, מה שאומר יכולת מיקוח. יועץ משכנתאות פרטי יביא כוח מיקוח יעיל יותר מזה שיהיה למרבית הלווים הפרטיים, לא רק בזכות הידע והניסיון שברשותו, כי אם גם מאחר והוא מהווה כוח קניה צרכני- לבנקים האינטרס לספק תנאים טובים יותר ליועצים, במטרה לזכות מהם לתיקי משכנתא נוספים.
היועץ יערוך השוואה בין הבנקים, כאשר ההשוואה מצריכה ראיה מקצועית וניתוח, שכן אין מדובר בעלות ריבית כוללת, כי אם ריבית שונה לכל חלק בתמהיל, ולמעשה להחליט ולאשר את הצעת המשכנתא הטובה, המשתלמת ופחותת הסיכונים מכולן.
לאחר קבלת ההחלטה היועץ יסדיר את הדרישות הבירוקרטיות, עד למעמד החתימה וקבלת ההלוואה בפועל.
יועץ משכנתאות פרטי- משכנתא חדשה
בשונה מתהליך מחזור המשכנתא, בנטילה של משכנתא חדשה לא קיימת הלוואה לצורך השוואה ושיפור, ועל היועץ מוטל לבנות את תמהיל ההלוואה מראש, תוך הבנה וניתוח של צרכי ויכולות לקוחותיו. התהליך יתחיל בבחינת הנתונים האישיים: ההון העצמי, יכולת ההחזר, המצב המשפחתי, הכנסות, התחייבויות, צפי ותחזית לשינויים. לצד אלו ייבחן הנכס העומד על הפרק וסכום המשכנתא הרצוי לרכישתו. מטרת היועץ היא להשיג את העסקה הטובה ביותר, תוך יצירת החזר חודשי נוח ומותאם ליכולת ועלות הלוואה כוללת נמוכה ככל הניתן.
מהו תמהיל משכנתא?
הלוואת משכנתא היא הלוואה גדולה במיוחד, הניתנת לתקופה בת שלושים שנים לעתים. שווי הכסף והמדדים אליו הוא צמוד ומהם הוא מושפע, צפויים להשתנות עם השנים, ועל כן נהוג לפצל את ההלוואה למספר הלוואות קטנות יותר, לצמצום הסיכונים.
במסלולים בהם הריבית נמוכה הסיכון לרוב יהיה גבוה יותר, בעוד שבמסלולים בריבית גבוהה הסיכון נמוך ועד לא קיים. בתכנון התמהיל יש להביא בחשבון יכולות עכשוויות ועתידיות, אפשרות לסילוק מוקדם של חלק מהסכום לאורך השנים, אפשרות לגידול בהחזר החודשי ופרמטרים נוספים.
מסלולי התמהיל האפשריים:
מסלול בריבית פריים– ריבית פריים היא נגזרת של ריבית בנק ישראל עליה מתווסף 1.5%, המהווה ריבית מסחר ומדד לתמחור עסקאות במשק. כאשר ריבית בנק ישראל נמוכה גם הפריים נמוך, ועלייה בריבית במשק מעלה גם את תשלומי הריבית במסלול.
בעוד שבעבר מסלול זה הוגבל על ידי בנק ישראל לשליש מסך כלל המשכנתא, שינויים רגולטוריים והחלטת בנק ישראל הובילו לפתיחת המסלול לעד שני שלישים מגובה המשכנתא כולה, החלטה שעיקרה לסייע למשקי הבית בישראל להפחתת עלויות. בפועל המטרה לא הושגה כאשר הבנקים דאגו למקסם את רווחיהם במסלולים האחרים.
למרות הריבית הנמוכה כיום במשק (0.1%, מה שמעמיד את ריבית הפריים על סך 1.6%, הנמוכה ביותר שנרשמה בישראל!), חשוב לזכור שמדובר בריבית תנודתית מאוד שעשויה לעלות ואף עמדה בעבר על למעלה מ-6%.
מומלץ לשלב את ריבית הפריים בתמהיל הכולל, בעיקר במסלולים קצרי טווח יותר המיועדים להיפרע לאורך השנים, שכן מדובר במסלול ללא קנסות יציאה ועמלות היוון.
מסלול בריבית קבועה– מסלול משכנתא בריבית קבועה הוא המסלול היקר יותר בתמהיל, אך גם היציב ביותר. בזכות מסלול זה ניתן להתחייב לחלק במשכנתא שלא ישתנה לאורך השנים כלל, או שיהיה נתון לשינויים מכורח הצמדה למדד המחירים לצרכן. מסלול זה מתאים למי שאינו חובב סיכונים, ובכל מקרה רצוי ונכון לנהל משא ומתן על הריביות במסלול, כאשר כל שבריר אחוז עשוי להשפיע על העלות הכוללת שלו.
מסלול צמוד מדד– מסלול משכנתא צמודת מדד הוא מסלול בו עלות החלק האמור במשכנתא מושפעת ממדד המחירים לצרכן, המתעדכן מדי חודש, כחלק מפרק הדיור בו. מדובר במסלול תנודתי בעל נטייה לעליה, מושפע משלל ענפים במשק, ובשונה מן המסלולים האחרים בהם רק הריבית סופגת את העליות או הירידות, במסלול משכנתא צמודת מדד הקרן כולה מושפעת משינויי המדד.
מסלול צמוד מט"ח– מסלול פחות נפוץ בישראל הוא הצמדה של המשכנתא למטבע חוץ: ליורו או לדולר. מסלול זה עשוי לטמון בתוכו סיכונים רבים, אולם עשוי להתאים ללווים המנהלים עסקים בינלאומיים או עובדים בחברות בינלאומיות/ בחו"ל, ומקבלים את שכרם במטבע חוץ.
חברת 'פרדס ייעוץ פיננסי ומשכנתאות' היא חברה מובילה בישראל בתחום ייעוץ משכנתאות ופיננסיים, אשר מעמידה לרשות כל לקוח יועץ משכנתאות פרטי מומחה ומותאם לצרכיו. היועצים של 'פרדס' מתמחים במשכנתאות חדשות, מחזור משכנתא, משכנתאות עסקיות, משכנתאות בקיבוצים ובמושבים ושאר סוגי הלוואות ומשכנתאות מורכבות, במקצועיות שאין שניה לה.
